[摘要] 中指研究院企业研究总监白彦军先生为大家解读十八届三中全会下的中国房地产市场机遇与挑战。
编者按:无限梦想,无限未来!2013年12月19日下午,由中指研究院、房天下主办,内蒙古社会科学院经济研究所协办的“2013-2014中国(呼和浩特)房地产发展年会”在香格里拉大酒店隆重启幕。本届发展年会,旨在答谢房地产业界一直以来对房天下的支持与关注,解析中国房地产市场所面临的机遇与挑战,发布创新产品研发信息,共享房地产互联网的无限可能。
据统计,本届盛会有来自中指研究院、内蒙古社会科学院的专家,业内的开发企业、代理公司的代表等共计两百余位业界精英齐聚,共商呼和浩特房地产的发展大业,把脉2014。
中指研究院企业研究总监白彦军先生为大家解读十八届三中全会下的中国房地产市场机遇与挑战。
(中指研究院企业研究总监白彦军 图片来源:房天下)
各位嘉宾,各位领导大家好。非常高兴今天能代表研究院和房天下新房网一起做房地产市场的交流。我来之前院长特意强调,呼和浩特市虽然市场规模不大,但潜力非常大,他希望我把研究院在过去一年对企业的总结,对市场总结跟大家做一个分享。
我今天主要介绍的是两个方面的内容,个是2013年整个房地产市场,包括企业的总结。第二个,对2014年市场的预期和研判。
首先,从今年2月份我们出台“国五条”之后,各个城市相继出台了一些细则,根据观察,今年有37个城市出了细则,其中21个城市出台了目标,当然北京的细则是最为严格的、海量面的。但根据监测今年北京房价上涨了24%,所以说这个政策没有对房地产市场有很好的引导。今年一线城市很多都出台了房地产调控的政策,我们分析了几个共性,个,基本上是以增加供应为主。另外,从限购、限价的方面又做了进一步的规定,这一块也对明年的市场有影响。此外二手房市场提高到70%,这都对明年的市场有影响。
当然从政策来看,它是比较丰富,一线城市对供应、限购、限贷都有严格的限制。但是房地产市场出现问题的城市再2013年是出现调整的,更多的是救市的政策,包括对买房的补贴、税率的优惠,我们预计2014年政策还会进一步加剧,对一线城市和部分热点二线城市会有进一步的调控政策出台。针对房地产市场供应量偏大的城市还会有政策出台。
我们每个月1号会发布上个月100个大中城市的房价指数,我们的监控指数显示,白城住宅均价自2012年6月止跌后连续18个月环比上涨,今年以来整体涨幅明显高于去年。11月均价达10758元/平方米,为2010年6月以来的水平,但环比涨幅明显收窄至0.68%,为今年以来的水平。
从价格的涨幅来看,较上个月环比下降了0.06个百分点,今年整体来看我们的市场基本上涨幅变动不大,基本和年初的价格差不多,从数据来看,较年初1月份的价格涨了0.5%,这个区间还是比较平稳的态势。从销售面积和竣工面积来看也是在0.9和1.1之间,两年多来市场整体走势较为平稳,且这一趋势有望延续。以上是呼市市场的表现。
从销售面积看的表现,到11月商品房销售面积同比增长20.8%,增速较1-10月回落1个百分点,销售额7.0万亿元,同比增长30.7%,增速比1-10月回落1.6个百分点。预计全年商品房销售面积和金额约为13亿平方米和8万亿元,再创历史新高。
从投资来看,今年1-11月份,房地产投资额7个多亿,同比涨幅20%,从新开工来看也是在逐步扩大,的同比增长11%,也就是说新开工面积比去年高,预计今年施工面积能达到67亿平方米,这个规模是很大的,当然很多是二三线城市的贡献。
从新房成交来看,我们监测了50个城市,这50个城市住宅月均成交2612万平方米,同比增长16%,与2010-2011年同期相比增幅均超过25%,为近四年同期水平。
新房供应,今年我们监测了50个城市,也达到了近四年高峰,同比增长14%,也就是说今年供应链是比较充足的。
从供求对比来看,截止11月底,代表城市可售面积为3565万平方米,增长为2.0%,但是区划周期是9个月,这9个月仍处于2010年来比较低的水平,这说明我们仍处于正常的水平。
从土地市场来看,今年非常火热,我们监测显示,300个城市,土地成交达到12.5亿平方厘,同比增长6.1和12.3%,总数让金达到2.7万亿元,同比大幅增长61.3%。楼面均价为1175元平方米,同比上涨32.6%,平均溢价率为16.4%,较去年同期提高9.5个百分点。其中住宅溢价率较商铺是高的。
从企业销售来看,我们最近做过一次研究,今年能实现千亿销售额的有6个企业,实现100亿的能有60多个,去年是52个,其实每年增长的幅度是10多个,虽然不多,但对市场的贡献是非常大的。今年这10个代表企业分别增长32%和26%,分季度来看,一季度受“国五条预期和季节性回省等多重因素带动,购房需求持续释放,销售额同比增速持续在40%以上。二季度伴随调控细则落地,企业业绩增速回落。千亿阵营继续扩大,品牌房企均有望完成年度目标,截止2013年11月,中海、碧桂园、绿城及世贸已提前完成全年目标。恒大、和碧桂园依靠在重点覆盖城市的良好口碑以及灵活的销售政策,前11月均取得967亿的销售额,年内均有望首次突破千亿大关。
第二部分,三中全会对未来一段时期内对进行了部署,从今年的表现来看,做的的是要强调市场在资源配置中起决定性作用的话。但是这个话可能跟房地产市场有直接影响的不多,但跟房地产还是有很大的关联。从人的角度,是户籍制度的改革,包括限制大城市落户,放开中小城市落户,另外包括生育政策的调整,也会对城市人口的增长,和房地产市场需求的增长有影响。另外一个表现,土地制度的改革,大家都知道土地流转,这个流转对整个市场供应结构的优化,包括部分城市,特别是一线城市解决供应不足有帮助。还有,房产税制度改革,政府改革的思路是重保有,轻流转。还有,金融制度的改革,更多的是企业的融资,大企业直接融资的机会更多,有可能获得更多低成本的融资。以上是对房地产有关细则的解读。
具体来看,人口放开对我们影响到底有多大,我们测算了一下,如果按现在单独二胎政策放开,我们每年新生人口增长5-10%,净值是150万人,这150万人怎么分布呢?当然新生一部分人对房是终生的需求,我们企业也可以对这部分人出产品设计。我说这个话的意思是:市场一直有,我们要做出适销对路的产品。
新城镇化强调以人为本,重质量。就是说城市不仅仅是住房子,而且还要有非常好的配套,所以希望企业在业态规划方面有这样的趋势。
一体化统筹,缩小城市差距,这里包括对中西部地区的支持,引导更多的产业布局,为整个人口的增加,包括房地产市场的扩展做支持,在这个方面房地产市场会有突破。
城市群体系逐渐成熟,城市结构更趋合理,呼市本身属于呼包鄂城市群的规划范围之内,这个里面也需要产业政策的出台时关注。
从发展趋势来讲,我们也做过一个预测,未来十年住宅总需求近160亿,潜在需求依然强烈但增速明显放缓。这160亿怎么算出来的呢?2020年末我国城镇总人口约为8.4亿,按人均35平方米住房计算,住宅总存量约为295.1亿平方米。虽然需求很大,但对具体城市来讲分化是很明显的。
大家看我右面的图,它把一、二、三线城市可能达到的住房面积做了一个测算,一线城市虽然房价涨的非常快,这就说明市场未来的饱和度到底在哪里?哪些城市是我们更关注的城市?我们的结果是二、三线城市是我们考虑的重点。
多极多层次城市群均衡发展,小城镇分流渐显。
居民住房需求日趋多样化,我们算了一下20-34岁城镇人口近五年每年新增376万人,2006-2020年年均增加168万人,首次置业需求趋于平稳。亮点在哪里呢?在改善性需求,在35-49岁城镇人口之间,这部分人在2026-2030年增长最快,数量将达到历史点。当然还有养老地产,按2020年60周岁以上老年人口达到2.43亿,需新建养老床位350-500万张,对应住宅面积约1.5-2亿平方米,相当于目前每年新开工面积的12%-15%。
经济转型升级,产业、商业、旅游地产迎来发展契机。产业升级之后,城镇化在推进,对房地产产品结构的变化的需求,我们可以看到,产业地产、商业地产的非常大,但是右面这张表可以看到,近三年商业新开工用房和当地消费者零售总额对比,部分城市像重庆、沈阳供应量非常大,已 过了消费水平。另外呼市,近几年商业用房供应量也是偏中等,但是我们社会零售品销售额还是处于偏低的状态,也就是说,未来商业市场还是需要谨慎,防止过度供应。
我们一直也在关注未来政策的走向,房地产长效机制的建设对我们融资体系改革,土地流转都会有具体的明确。
根据这些我们判断,2014年整体的判断,首先利好因素房地产市场会趋于平稳。货币政策可能会偏稳,但上半年新增贷款仍然会增长,下半年受到市场额度影响会有些变化。大家都知道美国开始缩减货币供应了,可能会对中国市场供应有影响。从土地政策来说,北京、上海等城市仍然面临土地供应不足的情况。从价格来看,明年下半年通胀压力上升可能导致政策趋紧。
整体市场判断,上半年量价仍有向上动力,下半年更趋理性,呼市还是处于平稳范围之内,总体的涨幅是有限的。
最后说说我们关注的点,一个是房产税,从往年来看,如果重庆、上海的力度,它对市场的影响在一个季度,过了一个季度市场会反弹,影响不会太长。一个是货币政策,明年新增贷款走势上半年可能还会涨,下半年可能会有额度性的变化,我们如何结合变化适当调整投资节奏,也是需要我们关注的。还有土地流转,希望这边的企业多关注这一点,以后有好的建议和观点大家可以一起交流。
总体来说,我们对市场、企业有这样的分析,其实我个人认为,对企业来讲,最重要的是两点,一点是需要关注客户的需求。还有,哪个城市最需要房子,这也是一个亮点。还有就是供应,部分城市面临很严峻的供应形势,我们如何调整投资节奏,把供应控制在一定范围之内,当然我们供应的时候还要看供应结构,业态结构和商业、住宅的比例,中高端的配比可能明年制定策略时需要关注的点。
我的分享就是这些,谢谢大家。
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