[摘要] 针对呼和浩特市场面临转折的关键点，我们请教了研究院高级分析师 女士，未来青城的房地产发展方向究竟在哪里。
呼和浩特处于2.5线城市这样一个尴尬的位置，房价2013年上涨速度明显放缓，但由于之前城镇化的迅速发展，商品房库存突破了15万套。在这样的背景下，呼和浩特楼市的同质化也较为严重，突出体现在同区域住宅的价格大战、宣传点匮乏与产品种类单一，商业用房集中于传统商业综合体，本地开发商与外来性大开发商的抢拼形式已经初步形成。针对呼和浩特市场面临转折的关键点，我们请教了研究院高级分析师 女士，未来青城的房地产发展方向究竟在哪里。
搜：房天下
张：
搜：同质化是什么？能否从专业的角度为我们解释一下？
张：房地产说的就是房产和地产，地产方面来说，却别主要就是土地的性质，这个各地区都相似，不涉及同质化问题，我们讨论的同质化主要是指房产的同质化，房产的性质主要包含了其属性——是商业还是住宅，所拥有的文化、医疗设施，周边配套，园林环境，地段等等，房产的同质化就是说上述一些要素相似造成的雷同性问题，此外，如果营销手段难以突出自身特色同质化就会进一步加深。
搜:您认为房地产市场的同质化是发展过程中难以避免的么？是什么造成了同质化？
张：同质化并非是最近才产生的，呼和浩特同质化问题在近期如此突出，是由于在楼市过去的“黄金十年”的过程中，房价也有起落，但总体趋势是上扬的，在处于卖方市场的背景下，盈利相对容易，设计的优劣或是产品差异的大小并不影响销售额，因此开发商的管理、经验和实力没有受到足够的重视而达到相应的水平。而现在我们的市场逐渐转向了买方市场，呼和浩特的供给情况大于了需求，房子不那么好卖了；此外，消费者的要求和水平都提高了，过去对产品的生产建设，包装、与营销手段都无法满足购房者的要求，同质化问题才凸显了出来，所以说主要还是由于市场原因导致同质化成为楼市前进的障碍。
搜：呼和浩特楼市面临产品同质化的问题，开发商都陷入了必须转型却找不到转型方向的僵局，您作为专家能否为他们提出一些建议？
张：同质化出现以后也是分为不同的阶段。最原始的就是一些房屋的基本要素的相同，比如户型的设计、所处地段造成的竞争；下一阶段就会升级为景观设计，物业管理，配套细节这些方面的较为深化的竞争。要想打破这个“同质化”的壁垒，需要往很多方向来努力创新。首先我们要做的就是了解消费者的需求，根据马斯洛需求层次来划分就分为5个层面：最为基础的是生理上的要求，也就是对于户型，地段，性价比的要求，也就是我们所说的刚需；第二个层面就是安全需求，具体体现在居住着对于小区的安全防护系统、保卫系统和物业管理是否的考量；第三个层面就上升到了社交层面，也就是项目所建设出来的小区文化，生活服务，所能建立的志趣相同的生活圈等等；第四个层面就是对自身尊重的一个需求，这就对小区的要求上升到了装修品质，密集度，私密性，是否象征着自己的身份等附加价值；第五，也是最难的一点，是对自我实现的需求，这一类购房者对小区的人文氛围要求更高，希望过上一种个性化差异化的生活。这是从消费者的角度来说，从开发商的角度来说，也就是必须开始重视自己产品的内涵，一些增值服务才是产生差异化的关键。
针对呼和浩特的开发商来说，有四个方向可以去尝试来解决目前陷入的僵局。首先，可以借鉴国内一线城市城市的例子，由于目前呼和浩特同质化的竞争水品还处于较为初步的阶段，开发商可以在基础建设方面寻求差异，比如在加强物业管理以及丰富便民服务方面，比如说2012年，万科在自己的项目里开设了“第五食堂：这样具有特色的商业配套，初期产生了非常好的效果，又在后期加入了其品牌旗下的华润超市，干洗等”五菜一汤“的综合便民服务，完整的小区生活文化吸引了相当一部分的购房者，后来又进行了品牌化的复制，在范围内取得了较好的口碑。其次，完善配套资源，整合跨界合作，比如说教育，健身，医院都可以成为差异点。2013年世贸就对外宣布自己旗下的所有项目都要进行快捷资源整合，完善教育医疗生活全方位服务资源的配套，去年引进了6家合作企业，比如说东方国际交流中心、北京万家，教育机构，借助外力早就差异化的方式我们也可以借鉴。第三方面，我认为也是比较可行的，就是在非毛坯寻求突破，制造上下游一体的合作，简历共同的品牌资源，吸引客户关注品质，完成产品升级与价值提升到另一个档次，最典型的例子就是恒大，2011年，恒大完成了与300多家知名品牌企业的合作形成品牌战略联盟，包括西门子、松下、科勒等等，当这种品质成为区别与口碑，差异化也就不难实现了。第四点，也就是针对一些已经建成的项目比较有效的方法，就是在营销形式上的创新，借助互联网，”微传播“等新鲜快速时尚的手段进行互动，还有一些现场体验式的营销，碧桂园进行的”全民营销“，引入了新概念，取得了销售额的骄人成绩。以上的一些方法和例子，希望能给呼和浩特的开发商一些启示。
搜：最近反对政策“一刀切”的呼声越来越高，您认为目前最适应呼和浩特市场的“政策良方”应该是怎样的？
张：2013年楼市呈现两极分化。一二线城市成交量价均上涨，但部分二线及三四线城市则呈现出了成交量价放缓的态势，甚至一些城市呈下降趋势。因此2014年反对楼市调控政策一刀切的呼声才越来越强烈。关于“一刀切”的问题，对于需求量还在释放的城市——比如呼和浩特——调控政策是应该放缓的。如在二套房、认定、利率等方面进行一些微调，以促进需求量的释放，政策上的松化更为符合呼和浩特楼市的需求。
搜：您怎样评估与看待呼和浩特楼市未来的发展趋势？
张：呼和浩特房地产市场在2013年全年销售额和销售面积同比也是上涨的。但从上下半年区分来看却又有不同。在上半年楼市成交量价均上涨，而在下半年的销售额与销售面积同比却在下降，下降区间在18%—50%之间。根据数据可以看出，呼和浩特销售与供应比在0.28—0.84之间，也就是说市场中供应量大于销售量。因此，库存量还需要大量释放，2014呼和浩特楼市整体将继续处于下行或放缓阶段。
搜：您是否能预测一下2014年呼和浩特的房价是否还有上涨空间？
张：如果调控政策继续收紧以及供应量仍较大而需求又没有太多增长的情况下，呼和浩特房价是不会有太大上涨空间的。但因为呼和浩特仍处于需求量缓慢释放期间，房价也不会出现大幅下跌。所以从整体上看，2014年呼和浩特房价上涨的空间不是很大。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
