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北京楼市拐点论尚不成立 大兴天宫院供大于求

北京日报   2014-03-26 00:00

[摘要] 地铁4号线最南端的终点站天宫院,本周成了京城楼市的焦点。3月16日开盘的“住总万科橙”毛坯房销售均价为近2.2万元/平方米,而在半年之前,这一项目放出的精装修售价预期可能超过2.5万元。“新盘降价3000元”,万科在北京上演的这一出“大闹天宫”,为自己赚足了关注,也让“万科导演北京楼市拐点”的说法甚嚣尘上。

地铁4号线最南端的终点站天宫院,本周成了北京楼市的焦点。3月16日开盘的“住总万科橙”毛坯房销售均价为近2.2万元/平方米,而在半年之前,这一项目放出的精装修售价是预期超过2.5万元。“新盘降价3000元”,万科在北京上演的这一出“大闹天宫”,为自己赚足了关注,也让“万科导演北京楼市拐点”的说法甚嚣尘上。

万科降价因精装变毛坯房

3月18日,住总万科橙项目销售负责人回应称:“所开盘项目从未降价销售,北京万科严格按照政府指导意见进行销售。”精打细算的买房人和业内人士也算得清楚:住总万科橙从原计划的精装修改成了开盘时的毛坯房,这样一来,2.5万元/平方米的“吹风价”,就比六环外天宫院区域其他新盘高出了3000元左右。领涨难如愿,不如调低预期抢占市场,而看似“降低”的房价基本就是剩下的装修成本,终究不会被装进购房者的口袋。

“16日开盘的两处住宅楼当时上报时确实有两套方案,一种是精装修,一种是毛坯房,公司根据住建委的审批价,最终选择了毛坯房出售方案。”这位负责人称。记者在北京市住建委官网查到,住总万科橙项目于3月14日拿到预售许可证,共计推出333套房源,其中,11号楼的拟售参考均价为21176元/平方米,8号楼拟售均价为22176元/平方米,16日开盘当天333套房源吸引了1140组客户参与摇号。

2013年3月,北京市出台规定,住建部门要提高商品房预售许可门槛、加强商品房销售价格引导,对报价明显高于项目前期成交价格、周边在售项目价格且不接受指导的商品房项目,可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。对此,北京万科昨日在回应中称:“严格按照政府指导意见进行销售。”

大兴天宫院区域供大于求

“不论最终是精装修还是毛坯房,万科橙的定价几乎超出了市场可以接受的程度,不论是否接受‘政府指导意见’,开盘调价都是必然。”亚豪机构副总经理任启鑫说,近一个月内,包括住总万科橙在内,大兴天宫院板块已有5个项目扎堆开盘,同期,天宫院区域已供应商品住宅2806套,占到全市商品房市场总供应量的一半,部分楼盘面临着“供大于求”的市场风险。

在住总万科橙项目所在的大兴天宫院板块,保利首开熙悦春天、金融街融汇两个精装项目定价在2.3万元/平方米,而毛坯项目鑫苑鑫都汇、中国水电云立方的定价则在2.1万元/平方米左右,明显低于万科此前对该区域市场的价格预期。

中原地产首席分析师张大伟认为,“天宫院新盘降价3000元”的背后原因是开发商感受到了市场压力。位于南六环外的住总万科橙开盘主推的75平方米两居和92平方米三居,如果以2.2万元/平方米的单价计算,总价分别在165万元和200万元左右,与五环路附近的几个自住型商品房相比,并不存在明显价格优势——北京在两年内7万套自住型商品房的投放计划,也分流了大量刚性购房需求。

“90平方米以下、总价不超200万元”,如今已经成为多数购房人的承受底线,扎根六环外区域的项目开发商更该深知这一点;可以预见,在目前信贷收紧的楼市环境下,像万科这样的平价开盘方式,很可能成为今年新房市场的主流。

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