[摘要] 如果家里人口多，但手头的钱只够买50平方米的房子，一家人住不下怎么办？答案可能是贷款，但今后还有另一个选择：共有产权。
人口多，但手头的钱只够买50平方米的房子，一家人住不下怎么办？答案可能是贷款，但今后还有另一个选择：共有产权。
作为探索中的新事物，有人期望，有人观望。主要面向阶段性支付力不足者共有产权模式，首先是为了解决棚户区改造中“居民买不起，政府贴不起”这一性难题。
居民黄家忠在十三排棚户区的房子仅有40平方米出头，如果拆一还一，住房困难还是解决不了，如果由政府补贴改善，几万户的改造量超出财力。
09年，黄石试水共有产权。黄家忠挑了一间80多平方米的还建房，扣除还建面积，多出的面积需要按当地市场价每月支付租金。其间，他可随时将租赁部分的产权购为己有，也可继续租赁。目前，黄石有超过100户还建户成为试点受益者。
除了棚改户之外，城市新就业人员、国企困难职工等群体同样需要住房保障，共有产权住房能否覆盖到他们？“我们设计了三种类型的共有产权住房，主要是为了加快解决阶段性支付能力不足群体的住房困难。”黄石市住房保障中心主任尹强介绍。棚改型共有产权住房，针对棚改居民，在政府主导的棚户区改造项目中，住房列入征收范围的被征收人，选择产权置换的，其安置还建房可由政府拥有部分产权，实行先租后购，直至拥有完全产权。商品型共有产权住房，针对有稳定收入来源的城市家庭、新就业人员和在黄石投资、就业人员，可分次付款购买普通商品住宅，未购产权由政府持有，实行先租后售。保障型共有产权住房，则是针对国有企业职工住房困难且支付能力不足，探索政府、企业和职工共建共有产权住房新机制，与购房职工产权共有，先租后售。
个人产权占比原则上70%
杨波大学毕业后，在武汉工作两年。初入职场，收入不高，但很快又面临着买房结婚。通过共有产权模式，他能否住上满意的住房呢？“居民申购共有产权住房，也要量力而行。”湖北省社会科学院经济研究所所长叶学平说，产权比例是共有产权住房的焦点，共有双方要按照各自份额区分权责，个人份额不能过少。一方面是压缩投资获利或寻租空间，避免“开宝马住经适房”和“经适房抽签六连号”等问题。另一方面，个人作为实际居住者，拥有更多的产权也就有了更多的支配权，对个人有利。“黄石的共有产权住房试点，个人产权原则上不少于70%。”尹强表示，黄石在探索共有产权住房时，要考虑到政府的财力和如何激发企业参与的积极性，个人产权比例不能太低。同时，黄石的试点针对的是阶段性支付能力不足的人，这些人未来收入状况将会改善，为支持他们购买共有产权住房，还可打通公积金、商业银行等渠道。而对于那些收入状况难有提高的低收入群体，则有其他类型的保障房提供。
和风险共存
共有产权住房属有限产权住房。政府和购买者将共同分享土地和房屋的增值，房价上涨时，政府和个人都能得利，但房价一旦不涨或进入下行阶段，该怎么办？“未来将鼓励个人尽早买断政府产权，个人得到完全产权后，其交易就与商品房一样了。”尹强表示，黄石设想的试点方案，在原则上，政府不回购其他共有产权人的产权份额。但具体情况下如何处理，还在摸索中。
如何厘清政府与个人所占份额，以及份额如何转化等问题比较复杂，各地情况不同，也正在做不同的探索。江苏淮安的做法值得借鉴，即对个人购回政府的份额，分阶段予以处理，5年内购回的，可以原价购买；5年至8年内购回的，加同期贷款利息；8年后购回的，则按市场评估价购买或按比例分成转让。因家庭困难不能购回的，可以像原来的经适房一样继续使用。“与其他类型的保障房品种不同，共有产权住房的市场化色彩要浓得多。”叶学平说，购买了共有产权住房，就与购买商品房一样，要承担土地和房屋贬值带来的风险。与以往的各类保障性住房相比，共有产权住房有利于充分发挥市场的资源配置作用，也有利于更好地发挥政府的作用。
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