[摘要] 【导读】2015年中国楼市走势十大预测。
【导读】2015年中国楼市走势十大预测。
1、未来供给面趋收缩，投资活动趋保守，新开工收缩，2015年供应下降5%。房企减少拿地、放缓开工节奏等战略收缩已成既定事实，存货积压、现金流紧张、负债率攀升让开发商放慢扩张步伐。
2、行业库存去化周期在年底出现改善迹象。前几年各地热衷于开发房地产，如今，楼市供应速度已快于销售速度，而住房库存也悄然。
3、从2011年开始，地方政府对土地财政的依赖程度明显提高，土地出让的速度加快，使得供给端的增长速度很快。
4、2013年开始，中国房地产市场逐步由住房短缺时代走向升级改善时代，标志性事件是户均1套房的实现。自1998年住房制度全面改革以来，中国住房市场化程度不断提高，住宅投资增速明显，住房供给规模快速增加。1998-2013年，中国城镇住宅投资额由4311亿元增加到58951亿元，年均增长19%。城镇居民住房条件明显改善，人均住房建筑面积从1998年的18.7平方米提高到2012年的32.9平方米。
5、土地制度：鼓励旧城改造，严控特大型城市新增建设用地；或将有改性/城市更新的制度性框架出台。近年来，相对于土地保有量大的城市，不少土地资源或腹地有限的二三线城市在探寻新区发展的同时，也正在践行大规模的旧城改造。
6、2015年是房地产投资的“小年”，预计投资增速降速至8%，新开工面积同比下降10%，以下第7点成其理由。
7、历史上看，房地产投资增速是到位资金来源及行业销售额的滞后指标，2014 年行业到位资金的快速下降将继续拖累房地产投资增速；目前行业可售库存依然在高位，拿地未有明显起色，预期2015 年新开工将继续缩减，从产业逻辑链看，行业投资增速恢复上行需要等待可售库存系统性下降，拿地恢复时点或在2015 年2 季度及以后。
8、按揭贷款支持将有所好转，预计销售额同比增长5%左右，销售面积同比增速3%。行业销售指标的先行指标则是信贷增速，专家预计2015年M2 增速依然将保持13%的同比增长，新增信贷额达9.5 万亿元，按照过往经验，新增信贷的15%~20%将用于按揭贷款投放，加上按揭贷款到期释放出的按揭额度，我们估计全年新发放按揭贷款将在3.4 万亿左右，同比增长14%，将支持住宅销售额同比增长5%至6.91 万亿。
9、大重点城市数据显示，2015 年供需缺口将收窄，预计城市供应同比下降7%，需求同比回暖9%。
10、中小型城市面临高基数，回暖幅度偏弱：而看到中小型城市，比如我们观察的2.5 线城市及三四线城市(中金2.5 线城市定义为，除开40个一二线城市外、房地产市场发展情况较好的46 个地级市)，近年来逐步进入市场发展的平稳期(类似二线城市的2009~2014 年)，限于高基数，我们预期2015 年城市商品住宅销售额同比涨幅分别为4%和-2%，明显弱于一二线城市8%以上的整体水平。
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