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夫妻共有房产 丈夫私自卖了

大江晚报   2015-09-23 06:00

[摘要] 大强和妻子共同拥有一套房产,此后大强独自将该房产售予他人。

大强和妻子共同拥有一套房产,此后大强独自将该房产售予他人。近日,镜湖区人民法院审理了这起案件。虽然购房人从大强处拿到了违约赔偿金,但法官还是要提醒购房人,买房前一定要弄清房产的所有权登记情况,在没有书面授权的情况下,好不要与部分共有权人单独签订房屋买卖合同并交付定金或房款,以免给自己带来不必要的麻烦。

2015年1月初,大强与小龙签订《房屋买卖合同》一份,约定大强将某房产以70万元的价格转让给小龙,小龙须交给大强2万元购房定金,大强则在4个月内为小龙办理产权过户手续,小龙在办理过户手续当日付清余款。双方还约定不得违约和反悔,若大强违约则返还全部定金,并赔偿小龙违约金2万元。

合同签订当日,小龙将2万元现金作为购房定金交给大强,大强出具收条。此后不久,大强即多次表示不愿出售房屋,也未在合同约定日之前将房屋过户至小龙名下。于是,小龙将大强起诉至镜湖区人民法院,要求后者赔偿2万元违约金

大强在庭审中辩称,自己不愿出售房屋是因为涉案房屋是他与妻子的共同财产,小龙在签订合同前是知道这一情况的。因此,他独自签订《房屋买卖合同》属无权处置,该合同无效,小龙无权要求赔偿违约金

法院审理后认为,大强与小龙签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示,合法有效。大强以缔约时未征得共有权人同意、属无权处分为由主张合同无效,依法不予支持。大强未在约定时间将涉案房屋过户给小龙,构成违约,应该承担违约责任。

鉴于大强和小龙合同订立时间不久大强即表示不再出售涉案房屋,并未给小龙造成明显的损失,合同约定的违约金数额明显高于因违约所产生的损失数额。此外,小龙在签订合同前明知该房产系大强与其妻共同共有,在未见到共有人的书面授权委托书情况下仍与大强单独签订合同,未尽审慎义务,本身存在过错。基于上述因素,将合同违约金酌定为2000元。

据悉,《高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”

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