房天下 >资讯中心 > 市场 > 正文

业主与物管:“冤家”能否变“亲家”?

呼和浩特日报   2016-12-16 10:23

[摘要] 青城的冬夜天气十分寒冷,拉了拉棉服的衣领,张云峰走出了位于小区南部的办公室,在昏暗的路灯下沿着小路走向离办公室不远的另一栋楼房。“这一个月来,我每天都要挨家挨户的去催缴物业费,不催不行啊,到今天才有一半的住户交了物业费。”叹了口气,张云峰按响了单元防盗门。

青城的冬夜天气十分寒冷,拉了拉棉服的衣领,张云峰走出了位于小区南部的办公室,在昏暗的路灯下沿着小路走向离办公室不远的另一栋楼房。“这一个月来,我每天都要挨家挨户的去催缴物业费,不催不行啊,到今天才有一半的住户交了物业费。”叹了口气,张云峰按响了单元防盗门

临近岁末,我市各小区物业公司都不约而同地开启了物业费收缴季模式。不少小区物业公司对此大倒苦水,抱怨收费难。而业主则吐槽不断,认为物业各种名目收费不透明、服务不到位,因此拒缴。物业费收缴率较低,成为困扰许多物业公司的难题,不可避免会影响小区的良性运行。而物业费收费标准不透明、随意涨价等各种乱象也是屡屡发生。

采访中记者发现,一边是物业企业因费用收取难止不住地吐槽;另一边是居民因为投诉长时间得不到妥善解决而一直烦恼。一提起物业服务这个话题,

企业和住户似乎都有话要说,但究竟是什么原因造成这样的矛盾和问题,怎样才能实现物业服务水平和住户按时足额缴纳物业服务费用的双提高呢?就此,连日来记者进行了采访。

小区业主李永芬近期频繁接到小区物业以各种方式催缴物业费的通知。

但对于李永芬来说,并没有缴纳明年物业费的打算。“购房入住后发现,小区内的环境实在太糟糕:小区卫生无人打扫、花草枯死无人问、路灯坏了无人管、外人进出小区无人过问、家中财物屡屡被窃,物业管理公司对其多次请求不理不问,甚至连室内设施坏了也请不动物业管理公司的维修工人……”李永芬认为,该物业管理公司没有尽到其服务义务,没有为其提供必要的服务……

这种情形在我市诸多小区并不在少数。采访中,记者走访了我市多个大小、新旧不同的小区发现, 5年以内的新建小区物业费收缴率较高,有的小区物业费收缴率能超85%,维持在较高的水平,但过程可能充满了“艰辛”;一些10年以上的老旧小区,物业费的收缴率非常低,有的仅占住户的四分之一。

“一晚上敲了两栋楼,给开门的也不超过10家。有的一看是物业的,连门都不给开,开了门的也想方设法推脱,要么说家里没这么多钱以后再交,要么就说是租住的,让找房东要,急脾气的一听是收物业费的直接给撵出来了。”张云峰显得有些无奈,“照这么下去,小区的物业早晚得换。”

类似的情况还发生在其他小区。“我们小区的垃圾已经有两个多月没人清理了,楼道灯和路灯也不亮了。”家住我市某小区的张女士向记者诉苦。

不交物业费,服务就没有。”这是小区物业的坚持。

那么,对于业主来说,又为何拒交物业费?采访中,受访业主们都对记者大倒苦水,物业公司服务不到位、物业费用太高、尚未入住并未享受服务等问题,成为业主们拒绝交费的理由。

“公共水电、公共设施设备维护、卫生保洁、绿化养护等支出逐年递增,人工成本更是‘水涨船高’。”赛罕区人民路某小区物业公司一位负责人向记者说,目前该小区物业费的上缴率还不足50%,长期的收不抵支很难为业主提供周到的服务,因此服务质量下降就是必然的结果。

采访中,不少物业公司负责人表示,任何一家物业公司提供服务时,都不能保证让小区的每一个业主都满意。正因为这样,一些业主在遇到诸如房屋质量问题,甚至房屋面积和合同不符等情况时,都把矛头指向物业公司,并采取“不交费”来抗议。“事实上,物业公司也有自己的职责范围,超出职责范围的事情,我们只能起到传达、协调的作用,业主不该把所有的矛盾都转嫁到物业公司身上。”从事多年小区物业管理的刘先生说,业主如果都用“不交费”来抗议,只会陷入无尽的恶性循环中。

“一方面,权利意识的高涨,让业主们对物业服务质量有了更高的要求;另一方面,物业公司既面临着管理机制的问题,又面临着专业化、规范化上的短板。供求关系的失衡,良性互动的缺失,让业主和物业公司的明争暗斗层出不穷,物业费成为双方博弈的筹码。”内蒙古商贸职业学院物业管理专业老师崔保健则认为,物业管理公司行使管理权限的前提是搞好服务,然后才能顺利地行使其管理权。“之所以出现这些问题,主要在于物业管理公司只重视自己的管理权益,而忽略了服务的义务。”崔保健指出。

采访中记者也了解到,一些市民认为花钱买到了“货真价实”的服务,对物业企业称赞不已,但也有部分市民因为没有享受到“约定的服务”而悔交、迟交或直接拒交物业费用;而物业企业则因“费用收取难”,并以此为降低物业服务标准找藉口,从而形成一个“死循环”:物业费难收,导致物业服务差;物业服务差,导致物业费更难收。

采访中记者还发现,相对于物业费较高的新小区,我市众多老旧小区,虽然多数还是执行十几年前较低的物业费标准,但收缴率一直低得可怜,有的甚至收不到物业费。

值得一提的是,小区业主委员会作为缓解物业管理矛盾的一个有力平台发挥着桥梁纽带作用,但记者在采访中调查显示,我市小区的业委会成立率较低,就算是成立了业委会,绝大多数也名存实亡,很难成为业主与物业之间的纽带。

其实在业主与物业管理公司之间,小区业委会的角色是十分重要的。这也在记者的采访中得到了印证,但同时记者也发现,我市的大部分业委会并没有发挥其作用,从单个业主到业主委员会,对重新核定物业费等工作的程序并不熟悉,加之业主委员会无工资,人员责任心不强、素质参差不齐,“每个人的条件、心态、处境、价值观都不一样,相当一部分小区设立业委会后,发挥不了实际作用。”一位我市某小区业委会成员这样表示。

去年,张先生所在鄂尔多斯大街附近的某小区成立了业主委员会,他也成了其中一员。张先生告诉记者:“我们这个业委会成立后,是一分钱经费都没有的,所以我们业委会这么长时间都是自己掏腰包,在这种情况下业委会想运作下去是非常困难的。”

“当然,如果业主们对业委会全力支持,对他们的工作给予理解,那业委会成员也累得其所。但现实往往是业委会夹在业主与物业之间两头受气。”张先生说,虽然小区成立了业主委员会,但是他们的时间和精力也十分有限,尽管已经和物业沟通了多次,但双方都不肯让步,业主的诉求也都不一样,因此很难协调。张先生直言,“当时我同意进业委会也是希望能帮忙为我们业主做点事,我也有我的工作,有很多事情要忙,现在实在是没有办法,费力不讨好。”

如何将业委会良好地运行下去,内忧和外患、资金和管理等问题存在于很多小区的业委会。除此之外,我市一家小区业委会代表刘鑫坦言,让业主来开业主大会比登天还难。“除非自己有事需要帮忙了才出来,其他人的事都不上心。”

两头受气、没有运营资金、程序管理混乱是造成一些业委会难以发挥作用的主要原因。但是记者在走访中发现如果管理得当,业委会还是能够有效缓解这一尴尬现状。

同为小区业主委员会业主代表的王先生就表示,自己所在小区业委会成立初期也经历了一段“寒冬”,但目前业委会已经有了一套自己的管理办法,这在一定程度上解决了业主和物业之间的矛盾问题。在王先生看来,“首先,政府要介入去帮助建立和谐社区关系。其次,物业企业应主动和业主对话,来改善和业主之间的关系。第三,从业主的角度,则要把业主大会开起来,然后签订一些业主居民公约。”

“业委会这一组织起步较晚。正因如此,各类业委会纠纷与矛盾层出不穷。”内蒙古诚安律师事务所律师王家毅则建议,小区业委会在遇到纠纷时,首先应该先和物业公司进行协商,或向辖区房产局物业管理部门寻求帮助,协商未果的情况下,可用法律手段维护自己的合法权益。

近年来,物业管理投诉升温,业主与物业公司的纠纷已经成为一个不容忽视的问题,整个社会对于物业公司是应该注重管理还是注重服务方面存在误区,那么,问题到底在哪里呢?

采访中记者调查发现,有近三成的被访者表示对物业管理“很不满意”和“不太满意”。而投诉率高、缺乏规范、有市无场、运作困难、法律关系不清、收费与服务不符、财务透明度不高、强行指定管理、对成立业委会消极对待、配套设施不健全等则成为小区居民不满的原因。

“许多物业管理公司固执地认为,物业管理公司是物业的管理者,关键在于一个‘管’字。那么,既然物业归物业公司管,物业的所有者或使用者———业主当然也归物业公司管。而事实上,小区的真正主人是业主,物业管理公司只是受委托为业主提供服务的人,物业管理公司应该是为业主服务的管理公司。因此,业主与物业公司是一种雇佣与被雇佣的关系。”内蒙古社科院研究员陈红艳这样认为。

“如何划分服务和管理的界线,关键在于观念”,我市一家物业公司负责人李磊则认为,物业公司应该重在服务,在服务中求管理,通过服务来培育这个市场,“服务与管理相互包容,很多情况下对一个业主来说是服务,而对其他业主来说就是管理。”

李磊看来,物业管理从业人员和业主都应该改变一下观念,“物业管理从业人员应该认识到物业管理是以服务为主,管理为辅,同时,还要认识到业主与物业管理单位是雇佣与被雇佣的关系,要恰当把握服务与管理的尺度;而业主也应该认识到,物业管理是有偿服务,要了解物业管理单位服务内容是有局限性的,只是在现有居住条件的基础上进行服务,不能把对房产开发商完善配套设施的诸多要求和不满转移到物业公司身上,更为重要的是,业主在接受物业公司服务的同时也要接受物业公司合情合理的管理。”

采访中记者发现,目前,市民选购房屋时比较关注物业管理公司,因为购房消费者开始意识到,物业管理对房屋的使用价值及自身生活质量有着直接的关系。那么,我市普通购房者对物业管理的服务都有什么样的要求呢?记者在街头随机调查中了解到,70%左右的购房者认为物业管理不应该只体现在常规性服务上,而应该向多层次、能适应多方面要求的方向发展。20%左右的购房者认为物业管理公司只要负责任即可。

对此,李磊认为,要解决这一问题,就应该让整个物业管理市场好完全放开,让市场自身去调节,如果政府职能部门要进行宏观监控,就得跟上这个市场节奏,现在整个社会的经济体制改革,朝着好的方面发展,但现行的物业管理政策和法规却适应不了市场发展的节奏。“所以,物业管理企业要想站稳脚跟,必须规范自身的行为,所有的配套设施、服务设施要跟上物业市场的发展;同时,要逐步加强物业管理公司从业人员的在岗培训,提高管理人员素质,以及加强与业主的沟通,促进其物业消费意识的成熟。”李磊表示。

业主与物业之间的博弈,坏的局面是两败俱伤,而好的结果是寻求途径实现双赢。那么,业主与物业公司的这个“结”如何才能“双赢”化解?

“让物业回归市场路还很漫长。”物业公司苦练内功、相关职能部门引导、业委会的沟通调解……只有多方努力,物业行业才能健康发展,在采访中,李磊说出了他的看法。

“解决问题根本的还是应该回归到法律规定的程序上来,如果大家都不按照程序来,想怎么做就怎么做,不仅解决不了问题,反而把整个小区搞得很乱。”李磊坦言,对于物业管理公司,还是要从严要求,提高服务水平;而对于业主,服务的改进是要拿钱来撑的,“物业公司的服务和收费标准,应当受到市场调整并遵循市场规律,在市场调节中,让双方都满意。”

“业主由于不满物业服务而拒交物业服务费的纠纷比较常见,在起诉到法院的案例中,业主胜诉的并不多。”王家毅认为,这是因为,根据双方的物业服务合同,缴纳物业服务费用是房屋业主的基本义务。不按期缴纳物业费不仅会侵害物业服务企业的合法权益,还会影响整个小区的物业管理服务质量,损害全体业主的共同利益。因此,在物业公司提供了基本物业服务的前提下,业主都应该缴纳费用。如果对物业服务不满,应该与物业公司友好协商,或向有关主管部门反映,以提高物业管理服务质量。如果物业公司的行为损害了业主的利益,造成业主损失的,业主可在收集相应的证据后向法院提起诉讼,维护自身的合法权益,但采取拒付物业管理费的方式进行对抗是不恰当的。

王家毅表示,目前,有关物业管理和物业费征收的相关法律法规,主要有《物权法》《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》。“在物业管理方面,根据《物业管理条例》规定,物业公司需要保障业主的基本权利,例如选聘物业企业、筹集和使用专项维修资金、改建建筑或附属设施等7个事项都由业主共同决定。在《物权法》中,对业主共同权利也有较为详细的界定,这其中包括小区的外墙广告、停车费、公共地出租的租金、共有房屋出租的租金,也包括电梯广告收入等属于业主共有。”王家毅说。

“物业管理作为小区的‘保姆’,对居民日常生活影响巨大。有什么样的物业服务水平,就有什么样的社区环境。居民期望清洁、便利的小区环境,物业企业也期盼着一个高标的物业费收取率。”李磊坦言,要实现物业服务水平和住户按时足额缴纳物业服务费用的双提高,就必须找到破解之法。“这需要营造宽松环境,让业主委员会物业公司坐下来谈判,确定合理的、双方都接受的物业收费价格。”李磊认为,物业公司应保证服务质量,全面提升物业管理水平;市民要依法按规缴纳物业费,做文明市民。通过协商,营造出业主与物业企业的和谐关系,并不断优化居民生活环境,让居民享受更规范高端的物业服务。

免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。

房天下APP优惠多,速度快

买好房,就上房天下fang.com

关注房天下呼和浩特站官微

新房、二手房、租房、特价房大平台

文明上网理性发言精彩评论

亲,登陆后才可发表评论哦~,立即登录

发布 已输入0/200

相关知识 更多>>
新闻聚合 换一换
关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com