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贪便宜买安置房,还未过户被查封,如今房财两空!

呼和浩特特价租房 2018-02-28 13:48:00

“动迁安置房因价格便宜受到很多市民青睐,但与之相关的纠纷一直居高不下。近日,上海市第二中级人民法院二审维持上海市杨浦区人民法院的判决打碎了购房人崔阿姨最后的希望。”

2013年,崔阿姨打算购房安置晚年生活,看中浦东新区曹路镇区海纳路129弄13号某房屋,崔阿姨对房型和周边配套规划都比较满意,但该房是动迁安置房,房主周某签订了动迁协议和《上海市商品房预售合同》,房子尚未办好大小产证,而且中介也告诉她动迁房三年内限制转让,限转期内无法办理产权过户手续。

崔阿姨有一丝犹豫,但该房的价格比同地段其它商品房便宜近15%,一算总价相差了十几万,崔阿姨还是动心了。

多方咨询,崔阿姨认为法律上对动迁房买卖合同认为是有效的,对三年后周某不配合办理过户的风险,亲朋好友给崔阿姨支了不少的招,比如在合同中约定高额的违约金及苛刻的违约条款,预留10%的尾款待过户后再支付,让房主及其家人共同签订买卖合同并交付全部与房产有关的资料,房屋产权证办好后交给崔阿姨保管并且立即去办理一个抵押登记防止周某再出售房屋等等。

经过多次协商,崔阿姨终于和周某签订了动迁房买卖合同,房价共61万,当日崔阿姨即一次性支付了约定的房款55万元,尾款6万约定待过户时支付,周某也将房屋钥匙和动迁资料交给了崔阿姨。细心的崔阿姨保留了与购房有关的所有凭据,一家人开开心心的装修好住进了新房。

2015年,听说房屋的小产权办好了,崔阿姨赶紧联系周某,周某也如约将产权证交给了崔阿姨,拿着崭新的产权证,崔阿姨仿佛拿到尚方宝剑,踏踏实实的等着三年限转期满了。

2016年房价飞涨,崔阿姨所购房屋至少翻了番,崔阿姨一面庆幸自己购房时机把握的好,一面也又开始有点隐隐不安,她拿着房产证去不动产登记中心咨询办理抵押的事情,被答复房屋为配套商品房,三年内不得转让、抵押,即使周某配合,也无法办理抵押登记。

随着房价上涨,崔阿姨有点提心吊胆,她悄悄的去咨询了律师,得知法律上对动迁房买卖合同认为是有效的,万一周某到时候不配合,可以起诉到法院要求判决合同继续履行,通过强制执行来办理过户。

临近限制转让期届满,周某果然联系不上了,崔阿姨一刻也不敢耽误,赶紧委托律师向浦东法院起诉周某继续履行合同,崔阿姨以为,她在这次购房中最大的损失可能是要支付一笔不菲的律师费了,没想到,等待她的是一连串让她始料不及的噩梦。

房子就在崔阿姨起诉前不久被杨浦法院查封了,几经周折,终于得知,周某好赌,此前的售房款挥霍一空后,私自补办了房产证,并以这套房子作为还款能力的证明,又向王先生借了不少外债,被人起诉且已经经生效裁判确认的欠款就有80余万元,债权人王某申请强制执行,法院查封了登记在周某名下的这套房屋。

因为房产被查封无法继续履行,按照法律规定崔阿姨起诉周某的房屋买卖合同纠纷也无法再作出对崔阿姨有利的判决,崔阿姨只能到杨浦法院提出执行异议。

崔阿姨的理由是,其与周某的《动迁房买卖合同》已依约履行,首付款已经付清并实际占有系争房屋,且承诺尾款6万元交至法院执行,符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,故要求中止对系争房屋的执行。

经杨浦法院审查,认为已登记的不动产的权利人,应按照不动产登记为准,系争房产登记在周某名下,房屋性质亦予以备注,并明确了限制交易的期限,崔阿姨在对此明知情况下,与周某签订的房屋买卖合同对外不具有公示效力,更不能对抗生效债权的执行程序,故法院裁定驳回了崔阿姨的异议请求。

崔阿姨不服,又提出了案外人执行异议之诉。杨浦法院经审理,认为,案外人主张人民法院执行的不动产的所有权,要求排除人民法院对该不动产的强制执行,需同时符合在查封前,已与不动产所有权人签订了合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、支付了相应价款以及非因其自身原因未办理过户登记四项条件。

虽然崔阿姨在房屋被查封前签订了买卖合同、支付了房款并且实际占有了房屋,但是动迁房买卖合同中关于限制转让期满周某未配合办理过户手续的违约条款内容可见,崔阿姨对系争房屋属动迁安置房性质是明知的,对存在交易限制期限和相应交易风险也是知情的。

但仍向周某购买,应自行承担相应法律后果,在交易限制期限内因查封系争房屋,导致该房屋无法过户,崔阿姨自身存在过错,其主张不符合法定应予支持的情形,不能排除法院对该房屋的执行,杨浦法院遂判决驳回了崔阿姨的诉讼请求。

崔阿姨不服,提出上诉,二审法院认为原审判决合法有据,维持原判。

至此,崔阿姨如梦初醒,但为时已晚。她拿着判决书无法释怀,法官向崔阿姨答疑,建议崔阿姨起诉周某向其主张解除合同并承担违约责任。但崔阿姨知道,即使打赢了官司,钱是否能如数拿回来还是未知数,崔阿姨也因一时贪便宜放任风险,如今房财两空。

来源:周到上海

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