房产过户有赠与、继承和买卖三种方式,过户方式不同需要缴纳的税费也不一样,到底哪种方式最划算呢?今天就给大家算笔账。
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赠与过户
1、非直系亲属房产赠与税费:
契税:计税价格*3%
个税:计税价格*20%
营业税:(同买卖过户标准)
1、普通住宅:满2年免营业税;不满2年,计税价格*5.55%。
2、非普通住宅:满2年,(计税价格-购房价格)*5.55%;不满2年,计税价格*5.55%。
说明:计税价格:《房屋买卖契约》上的售房价格与同类地区同类房屋市场价格,按"孰高"原则予以确认。购房价格:根据纳税人提供的《销售不动产发票》确定。
2、直系亲属房产赠与税费:
直系亲属之间无偿赠与房产,免征营业税和个税,需交3%契税。
契税:3%
个税:免征
营业税:免征
PS:
(1)什么是直系亲属?
a、指相互之间有一脉相承的血缘关系的上下各代亲属,如父母与子女、外祖父与外孙子女等。
b、配偶的姐妹及其子女不属于直系亲属,属于姻亲。
(2)房产赠与不需要交公证费
在办理个人以离婚财产分割、赠与亲属、赠与抚养人或赡养人方式无偿赠与不动产、土地使用权的免征营业税手续时,不再要求提交赠与公证材料。
(3)赠与获得房产再出售正常交税
通过赠予获得的房产再出售,按买卖正常交税:包括契税、个税和营业税。
特别提醒:
1、继承或直系亲属赠予取得的住房,购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。
2、非直系亲属赠予取得的住房,购房时间从受赠产权时间开始计算
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继承方式过户
房产继承是按照《继承法》的规定,把被继承人所遗的房产转归继承人的行为。房产继承是不需要交税的(包括契税、营业税和个税等)。
但是有两个条件:一是继承应当在被继承人死亡后才能发生;二是继承遗产的应当是被继承人的法定继承人。
《继承法》规定的法定继承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、儿媳、女婿。
继承顺序:配偶、子女、父母。继承第二顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
特别提醒:继承房产需要办理继承公证,收费采取分段递减累计收取。受益额按公证处委托的机构提供的“评估价”计算,通常低于市场价。
需要交的费用:如果受益额100万,20万×1.2%+30万×1%+50万×0.8%=9400元(公证费)。
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买卖方式过户
1、契税(买方缴纳)
2、营业税(卖方缴纳)
计税价格:按《房屋买卖契约》上的售房价格与同类地区同类房屋市场价格,按"孰高"原则予以确认。什么是普通住宅?住宅面积≤144㎡且容积率≥1.0
购房价格:根据纳税人提供的《销售不动产发票》确定。
满2年或满5年如何界定?
①按市场价格购买的住房以《房屋产权证》上记载的日期和《契税完税证》的填发日期,按"孰先"原则确认。
②按房改政策购买的住房以《房屋产权证》上记载的日期、《公有住房购买契约》的签定日期和付款收据时间,按"孰先"原则确认。
③继承或直系亲属赠予取得的住房,购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。
④非直系亲属赠予取得的住房。购房时间从受赠产权时间开始计算。
3、个税(卖方缴纳)
核定征收:纳税人不能提供房屋原值等费用发票,个人所得税=计税价格×1%(南京目前按此标准征收个税)查验征收:纳税人能够提供房屋原值等费用发票,个人所得税=(计税价格-原值-契税-相关税费-合理费用)×20%
从以上的税费明细我们来举例计算一下:
我们按照90㎡以下家庭,总价120万来计算。
1、法定继承人之间过户继承最划算
法定继承人之间的过户,继承最划算,除了公证费无需交纳任何税费,非法定继承人之间的只能通过赠予或者买卖过户。
提醒:在实际操作中,因为继承是遗产人死后才可以进行产权过户,所以这种过户方式的人比较少。
2、房子须缴营业税时赠予较划算
如果房产交易未满2年,需要缴纳营业税的情况下,
直系亲属赠与:免征营业税和个税,需交3%契税,即3.6万
非直系亲属赠与:契税+个税+营业税,即120*3%+120*20%+120*5.55%=34.26万
买卖过户:契税+个税+营业税,即120*1%+120*1%+120*5.55%=9.06万
如果房产交易满2年,不需要缴纳营业税的情况下,
直系亲属赠与:免征营业税和个税,需交3%契税,即3.6万
非直系亲属赠与:契税+个税,即120*3%+120*20%=27.6万
由此可见非直系亲属不管在什么情况下都是买卖过户最划算,而直系亲属之间当需要缴纳营业税时赠与比买卖过户更划算,当不需要缴纳营业税时,买卖过户更划算。