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疯狂的楼市,商品房预售制度何时取消?

呼和浩特特价房 2018-05-16 23:42:14

商品房预售制度自1994年在中国内地实施以来,为中国房地产的兴起作出不可或缺的贡献。然而,由于相关法律及监管制度的不健全以及司法实践中不断涌现出的新问题等,使得我国的商品房预售制度在实践中暴露出许多矛盾与弊端,诸如开发商欺诈购房者牟取暴利、恶意哄抬房价、一房多卖,已经严重影响社会稳定。由此可见,取消商品房预售制度已经刻不容缓。

  商品房预售制度的由来及现状  

  商品房预售制度指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为制度。商品房预售制度的“创始人”是香港的霍英东先生,1953年,霍英东分别创立立信置业有限公司和有荣有限公司,提出“预售楼花”,并提倡分期付款,1956年,香港政府出台了《预售楼花同意书》制度,内地的商品预售制度是1983年由深圳开始,广东省于1993年正式立法推出商品房预售制度。1994年7月5日通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》,于2007年进行了修改,其中规定了商品房预售制度。1994年11月15日建设部令颁布的《中华人民共和国城市商品房预售管理办法》对商品房预售条件作出了明确规定,并于2001年和2004年进行了两次修订。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上,部分城市甚至超过90%。当时内地引进商品房预售制度就时机就不成熟,内地和香港在社会制度、经济基础、土地性质、市场规律等方面都具有本质性区别。 

  商品房预售制度的有关规定及影响 

  城市房地产管理法第四十五条规定商品房预售的条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。 

  商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。 

  商品房预售制度设立的初衷是通过缩短房地产企业资金回笼的周期,来缓解这个行业与生俱来的资金困局,从而促进整个房地产市场的快速发展。这些年的实践证明,商品房预售制度确实是房地产行业能够快速发展最重要的基础条件之一,早期为我国房地产行业快速发展和城市建设作出了一定贡献。客观地说这个制度对促进房地产业发展、繁荣房地产市场曾经起到过积极作用。但是,这一制度的缺陷与弊端也是十分明显的,它带来了大量的矛盾和纠纷,这些矛盾和纠纷不仅让购买者付出了不小的代价,有些矛盾和纠纷还发展成为群体性事件和社会不稳定因素,让政府部门疲于应对甚至为开发商买单。

  商品房预售制度的弊端  

  首先,商品房预售制度不适应新时代中国特色社会主义思想,影响全体人民共同富裕实现。新时代中国特色社会主义思想强调新时代我国社会主要矛盾是人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾,必须坚持以人民为中心的发展思想,不断促进人民的全面发展、全体人民共同富裕。商品房预售制度与此思想相悖,形成马太效应、两极分化,富的更富,穷的更穷。商品房预售制度规定,投入开发建设的资金达到工程总投资的百分之二十五以上,取得相关许可证即可进行商品房预售,这使得开发商能够提前收回大部分乃至全部成本,意味着开发商就越能用更少的钱进行更多的房地产开发,从而建设更多的楼盘,开发商获得暴利;另一方面,投入最低资金比例越低,会使大量从未涉足房地产行业的企业进入这个行业,进一步加快了房源的大量出现。这使得有钱的人有更大的可能囤积更多的房源,低价购入高价抛出,推动房价上涨的同时,给真正想买房的人带来了极大的经济损失,导致贫富差距越来越大,强的更强,弱的更弱。

  其次,商品房预售制度与民法公平原则相冲突。我国民法通则第四条规定民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则,民法总则第六条规定民事主体从事民事活动,应当遵循公平原则,合理确定各方的权利和义务。公平原则是民法的一项基本原则,它要求当事人在民事活动中应以社会正义、公平的观念指导自己的行为、平衡各方的利益,当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。商品房预售严重违反民法公平原则,双方权利义务不对等,交易不公平,销售在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证的期房的行为,对作为预售合同一方的承购人而言,在支付购房定金或房款时和之后很长一段时间内是不能取得房屋所有权的,预售合同的标的甚至不是现实存在的,承购人看建筑沙盘和图纸买房,在签约时无法对房屋的真实面积、户型结构、建筑质量、周边环境、施工进度等作出准确判断。承购人处于弱势地位,而且价格开发商说了算,预售合同的格式条款和补充协议都很难作出有利于承购人的约定,在遇到质量问题、建筑设计变更等纠纷时,承购人不能对开发商进行有效的监管与制约。实际上是开发商以期房销售的名义,实现了现房销售的实质,将经营风险转嫁给了承购人、银行、政府和社会,开发商自己获得暴利,最后承购人、银行、政府和社会为开发商买单,这与民法的公平原则相违背。

  第三,商品房预售制度影响了社会稳定。商品房预售制度使开发主体参差不齐,使得部分没有资金实力的开发商依赖预售房屋解决资金不足问题,导致开发主体鱼龙混杂,沉渣泛起,有些甚至毫无资质。很多开发主体并无资金实力,完全依靠借贷和预售获得开发资金,一房多卖、房屋重复抵押,滋生房地产行业违法行为。

  商品房预售制度为开发商欺骗承购人提供了机会,开发商挖空心思、千方百计地进行大肆炒作,策划出卖点、亮点,炒作一些似是而非的概念,什么绿色、环保、生态、教育、顶级、纯天然、海景、江景、绝版等概念举不胜举,几乎每个楼盘都有虚假炒作;商品房预售制度给开发商偷工减料创造了条件,由于卖的是期房,开发商自己操作的余地和空间就会很大,美丽的图纸、诱人的蓝图、虚假的广告层出不穷,而实际情形却是另一番景象。这在很大程度上,影响了社会稳定。

  取消商品房预售制度势在必行 

  需要指出的是,商品房预售制度还存在对开发商违约处罚监管不力的情形。城市房地产管理法对商品房预售的条件、监管仅作出了原则性规定,但对侵权、违约行为未制定具体的条款,近年来各地商品房销售先后出现了一系列法律问题和市场操作问题,各地的预售标准和条件各有不同,出现了开发商在未取得商品房预售许可证的情况下,就以预定、预约等方式预售房屋的违法行为。因为预售房的销售和交付之间存在一定的时间差,这给一些开发商虚假宣传、延期交房、更改房屋面积等留下了空间,一旦发生类似问题,承购人很难依法维护自身权益,严重损害了承购人的合法权益。

  商品房预售制度使开发商将后期工程建设的风险完全转嫁给承购人和银行,易引发社会不稳定及金融风险。开发商通过预售行为,已经完成资金的回笼,后期建设过程中,一旦出现开发商挪用资金、资金链断裂以及可能出现的潜在市场风险,皆由承购人和贷款银行承担,房地产建设的风险大大增加,房地产市场上的项目烂尾、开发商卷款逃跑的事件屡见不鲜,目前法院受理的破产清算案件有相当一部分都是房地产开发企业。

  商品房预售制度引发大量诉讼和信访案件,以北京市密云区为例,仅2017年上半年因开发商延迟交房和逾期办理房产证引发的商品房预售合同纠纷数量激增,密云区人民法院受理该类案件617件,诉前化解1300余件,是上一年度年此类案件总数的10倍。据统计,因商品房预售引起上访案件占城乡建设领域信访案件三分之一以上,且上访人数多、矛盾大、处理难度大。

  因此,取消商品房预售制度势在必行、刻不容缓、迫在眉睫,建议决策层组织修改《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关规章,明确规定必须现房销售。取消商品房预售制度符合我国房地产市场实际情况,有利于贯彻十九大报告中所强调的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”指示精神,有利于促进房地产业健康可持续发展,有利于社会公平竞争,有利于社会稳定健康发展,有利于促进实现中华民族伟大复兴。

  (作者单位:湖北胜和律师事务所)

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