[摘要] 回顾楼市过去的10年，包括2010年，几乎没有人在楼市投资中赔了钱。相比股市的跌宕、理财产品的低回报，楼市操作简单、回报又高，可以说是躺着挣钱的“买卖”。2011来了，在房价高位运行、调控的“稻草”不断压重的一年里，投资者关心的是，楼市是否还能躺着挣钱？
还能否在楼市躺着挣钱
回顾楼市过去的10年，包括2010年，几乎没有人在楼市投资中赔了钱。相比股市的跌宕、理财产品的低回报，楼市操作简单、回报又高，可以说是躺着挣钱的“买卖”。2011来了，在房价高位运行、调控的“稻草”不断压重的一年里，投资者关心的是，楼市是否还能躺着挣钱？
大势：
调控仍然是主旋律
2010年，房价在调控与通胀的夹缝中不跌反涨让调控有失颜面，在最后两个月的通胀效应催化下，包括住房在内的市场产品皆呈现穷凶极恶的反扑迹象，通胀如同一座大山挡在高房价面前。在这种形势下，香港太平洋国际集团有限公司首席执行官贾卧龙认为，再“隔山打牛”很难根本撼动房价，欲动房价先控通胀可能会成为2011年宏观调控的必行之路。
中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰也说，2011年，楼市的关键词仍旧是“调整”二字。相对贾卧龙，他的不同看法是，2011年国家防范通货膨胀将是主线，因此楼市调控政策会继续进行，但可能不再是国家的重点方向。另外，美国新一轮的定量宽松货币政策，会对人民币带来极大压力，“安内不如攘外”，房地产市场有可能在2011年松一口气。
房价：
业内外众说纷纭
近日，中国人民大学发布的《中国宏观经济分析与预测报告》认为：在房地产新政持续的基础上，货币政策的调整以及房地产调控加码，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，预计3月至4月是楼市全面调整的时点，房地产价格将出现接近20％的下滑。
联达机构总裁杨少锋也认为，房地产缺钱的时候，开发商会降价。现在开发商都出现了资金紧张的情况，中小型企业资金普遍紧张。另外，现在暂停了上市房企的融资，加强了预售资金的监管，从各个环节把开发商融资的渠道堵上，迫使开发商必须通过卖房子才能进行资金的回笼。那么开发商就会开始重视销售，这个时候卖房市场会变成买房市场。半年以后，就会出现像2008年一样房价大幅度的波动，最快可能在年初就会出现大量项目价格下跌。
财经评论家叶檀与他们的观点不同。她认为，2011总体上房价仍然不会有明显的下跌。目前，房价同比仍然在增长，虽说今年国家会有相对严厉的房价调控政策出台，但是也只会起到稍稍遏制的作用而已，随之而来将会是一波更大的反弹。任志强也认为：“如现有政策不变，销售会有增长，价格会在竞争中波动，价格同比预计在上半年会下降，但2011年前低而后高，成本压力会推动房价环比比2010年高。”
具体到北京，北京万科总经理毛大庆和我爱我家副总胡景辉表态说，2011年，北京房地产市场价格会相对稳定，理由是虽然开发商资金链的紧缩、土地供应量加大、商品房结构会调整，但北京的购买力很强。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰也说：“我认为拆迁难度的增加，民工紧缺、拆迁成本的提高，核心城市、核心区域土地的日渐紧缺，2011年，北京房地产市场价格很难下降。”
投资：
到二三线去捡碎银子
相对于对房价的不同看法，2011年，不管房价是否下跌，楼市“两眼一闭，躺着挣钱”的时代已经过去了，则是多数房地产业内人士比较统一的观点。然而，在记者采访中，仍有一些人对股市等其他投资渠道不敢贸然染指；也还有一些人即使在股市赚了钱后，最终还愿把钱投到楼市来。这些人认为，楼市长期看好，即使当前不像以前那样挣大钱，捡捡散碎银子还是有的。那么，2011年，在楼市到哪里能捡到散碎银子呢？
中原集团研究董事程澐博士认为，投资人在选择楼市的投资产品上，要跟着调控走。2011年，房地产市场调控依然面临从紧的压力，预计全年市场将维持量价平稳的盘整。但在盘整的同时，整体市场格局却孕育着转型的趋向，其中，区域发展向二三线城市发展势头明显。
“十二五”规划建议中明确提出，今后要“缓解特大城市中心城区压力，强化中小城市产业功能，增强小城镇公共服务和居住功能，推进大中小城市交通、通信、供电、给排水等基础设施一体化建设和网络化发展”。可以预见，今后各区域内的中小城市将进一步受益于中心城市的辐射。随着各生产要素的流动加速，区域房地产市场将进入全面发展阶段，迎来“黄金十年”。具体说来，除了东部地区的三四线城市外，如绍兴、南通、温州、烟台等，多为中西部地区的二线中心城市，如重庆、成都、石家庄、贵阳、合肥、郑州、西安等。其次，东北的哈尔滨和长春两市也处于这一区间。这些城市有望成为未来市场的新兴热点。
程澐博士还分析，随着开发商开发模式的转型，商业地产渐入佳境。2010年，包括金地、万科、中粮、保利、中海、富力等国内一线开发企业均高调宣布其商业地产发展战略，未来商业地产的开发比例将占到其整体开发投资的20%至30%。从日本的经验来看，产业结构的真正转变是其写字楼市场快速发展的主要动力。目前我国仍处第二产业占主导的经济结构，根据“十二五”规划，到2015年中国的第三产业增加值将达到或超过第二产业的增加值。而近年一线城市第三产业占GDP的构成均已超越50%，部分二线中的发达城市也接近50%。因此，这预示着写字楼及商业地产的开发即将进入黄金周期。
中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰的看法与程澐博士不谋而合，他说：“2011年房地产主市场不再是开过奥运会的北京、世博会的上海、举办过亚运会的广州，开发商就像下围棋布局一样，使二三线城市成为未来的主要市场。另外，我的一位业内好友曾跟我说过，在中国的房地产市场，三四线商业地产将成为最后一桶金，我深以为然。在中国进行城镇化过程中，不可能所有人都涌向北京这样的特大城市。北京的生活成本很高，交通拥堵成顽疾，因此，在城市化的过程中，大量的人口涌入地级甚至县级城市中，这对开发商、投资客来说，孕育着机会。”本报记者 李海霞 D155
2010备忘录
2010年，楼市是在“调控”中拉开帷幕。
1月10日，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》公布。为今年的房地产市场定下了基调：遏制房价过快上涨。
两会之后的天，北京在一天之内接连诞生3个地王。
4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》出台。银行应声提高购房门槛。房地产市场立刻由火爆转入观望。
9月，市场销售开始稍显回暖，有些开发商开始暗暗提价。于是，9月29日，“新国五条”出台。
从10月开始，楼市的交易量日渐回升。
11月份，北京除通州京贸国际城等项目开始降价外，其他区域新盘全线涨价。
于是，嚷嚷了一年的房产税再度走到前台。11月、12月，住房公积金贷款政策调整、规范境外机构和个人购房、保障住房资金使用管理、房地产用地调控等政策相继登场。
12月25日，央行本年度第二次加息。
可以说2010年，调控贯穿全年，但在投资渠道少、抗通胀等因素的作用下，房价如同一头倔强的“牛”，始终没有低下高昂的头，并在年底交出了一份“飘红”的成绩单。
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