[摘要] 一直以来，物业和业主因费用问题产生矛盾的事情屡见不鲜。近期，就有不少市民反映，一些物业公司将物业费与水电费进行捆绑收取，居民如果不交物业费，物业公司就掐水断电，或者停暖气，对此，居民们怨声载道，认为小区物业公司的这种做法不合理。
一直以来，物业和业主因费用问题产生矛盾的事情屡见不鲜。近期，就有不少市民反映，一些物业公司将物业费与水电费进行捆绑收取，居民如果不交物业费，物业公司就掐水断电，或者停暖气，对此，居民们怨声载道，认为小区物业公司的这种做法不合理。针对这种现象，记者进行了调查。
一半电费充当物业费
近日，鄂尔多斯市东胜区读者常先生向本报反映：“我在东胜区鑫通公寓底店开了一家中西快餐店。这里的电费是由物业公司代收的。因为我没有缴清2014年的物业费，物业公司多次从我缴纳的电费中扣钱充当物业费。我想问一下，物业公司的这种做法合理吗？”
近日，记者来到常先生的店铺进行采访，该店一名工作人员告诉记者：“我们店一年的物业费是9000多元，饭店是从2014年6月开始装修并营业。截至目前，我们已经陆续缴纳了物业费5000多元。”
据介绍，该饭店一共缴了3次电费，次缴了2000元，被物业公司扣掉1000元充当物业费；第二次缴了1000元电费，被扣了500元；第三次缴了600元，被扣了300元。
就此事，鑫通物业的一名工作人员表示：“因为这家饭店的物业费没有全部缴清，我们只能靠电费与物业费捆绑的方法来督促业主缴费，所缴电费里一半是电费一半是物业费。”
东胜区易非律师事务所雷律师认为，按照《物业管理条例》规定，物业公司限制居民用电，无论什么理由，都属于侵权行为。居民不交物业费，物业就限制用电的做法是违法的。
拒绝捆绑遭停水
“9月10日下班回家时，我看见单元门的墙上张贴着一张自来水公司停水的通知，让我疑惑不解。因为前段时间我刚把欠的水费结清，怎么又通知因拖欠水费要停止供水呢？”2014年9月11日，呼和浩特市鄂尔多斯大街东苑小区业主王先生向本报记者反映。
随后，记者来到东苑小区了解情况。记者在一栋楼单元门的墙上看到一则通知，内容为：“呼和浩特市东瓦窑地产开发有限责任公司，因你处拖欠水费污水费合计304403.79元（2012年12月~2014年8月），根据《城市供水条例》定于2014年8月27日起，对你处停止供水。”对于通知的内容，不少业主纳闷，他们按时缴纳了水费，怎么又通知要停水呢？
记者了解到，东苑小区共有38栋楼，有上千户居民。
记者在详细采访后得知，该小区的水费并非自来水公司上门抄表收取，而是由物业公司代收，正是因为代收才导致了这场停水风波。原来，该小区将水费和物业费捆绑在一起收取，如果居民不缴物业费，物业公司就不收居民的水费，这样就导致了因欠费而停水。许多居民表示，物业公司要求缴水费之前必须先把物业费缴清，这一捆绑收费方式让他们很不解。“如果物业公司服务不好，我们可以拒绝缴纳物业费，凭什么要捆绑在一起收取？”还有一些居民对此提出质疑。
就这样，东苑小区的居民此后一段时间过得很不平静，隔三差五便有不同的内容通知张贴在小区单元门旁，内容大致为希望居民积极缴纳拖欠的水费，否则将停止供水。为此，居民们每天都要大盆小盆接好备用水，防止哪天突然停水对生活造成不便。2014年11月底，小区正式停水。后，经过有关部门协调，该小区在停水3天后于当年12月1日恢复供水。之后，小区居民对这种捆绑式收费表示不满，强烈要求更换物业公司。据了解，在这之后不久，小区物业公司便悄然撤走，从此小区没有人管理。目前，该小区已经成立了业主委员会，正在招标新的物业公司。
物业和居民看法不一
记者走访其他几个小区的物业公司了解到，业主与物业公司之间的矛盾长期存在，而捆绑收费只是其中之一。
物业提供服务，业主缴纳物业费，这是理所应当的事情，但事实上，拖延或欠缴物业费的情况并不鲜见。
“收不上物业费，就没法给业主保质保量地提供物业服务，服务不到位，业主又把矛头指向物业。”对此，一些物业公司的工作人员也有抱怨。
记者在采访中了解到，为了保证能收齐物业费，一些小区采取捆绑式的收费方法。
从事物业服务工作20多年的于淑娟在多个小区当过物业经理，她对记者说：“小区的人工费用、设备维护、日常管理等都需要资金，有的业主不缴物业费，会导致物业公司的日常开支不足，很难维持正常工作，物业的日子也很难过，因此一些物业公司会出此下策。为了能有效收取物业费，保证物业管理正常运转，只好将物业费与水电费等捆绑收取。”
另外一名不愿透露姓名的物业经理说：“收取物业费困难是很多小区面临的问题，有些业主会以卫生不干净、小区内不安全等多种理由拒绝缴纳，有的甚至会拖欠好几年。针对居民反映的问题，物业公司也在全力改正，可还是有居民恶意拖欠物业费。物业费收不上，物业公司的服务质量肯定不好，物业公司的服务不好，业主肯定不缴纳物业费，这就导致了恶性循环。”
这名人士坦言，虽然物业费同电费、水费一样具有商业性，但物业服务不像供电、供水可以因个别居民不缴费用而停止服务，所以物业费的收缴难度很大。物业公司针对拖欠物业费的业主进行“搭车”收费，实属无奈之举。
针对此事，一些居民也表达了自己的看法。家住金桥家园的贾女士说：“物业公司要得到业主的认可，靠的是优质等价的服务。许多物业公司经营窘迫，甚至亏损撤出的事情我也有所耳闻，但我觉得不能把责任都归结到业主不交费。我觉得，业主应该提高自己的法律意识，履行自己应尽的义务，及时缴纳该交的费用。对于物业公司来说，也应该遵守相关法律法规，做好自己的服务。”
不交物业费不给办门禁卡
“我们小区进单元门和乘坐电梯都需要刷卡，这本是一件好事，可以防止外人进入居民楼，对居民的安全有了保障。可是，物业公司却把物业费与门禁卡进行捆绑，如果不缴纳物业费，物业公司就不给办理门禁卡。”近日，家住呼和浩特市赛罕区新希望家园高层的李女士向本报记者反映了此事。
李女士告诉记者，今年1月份，小区通知业主办理门禁卡，前提是必须缴清物业费。如果办理了门禁卡，就能刷卡进入单元门，然后乘坐电梯时再次刷卡，这样电梯就会到达所住楼层，每一张卡只对应一个楼层。
李女士认为：“小区物业公司给居民办理门禁卡有利于居民的生活安全，可是办卡与缴纳物业费进行捆绑是不合理的，应该区分开，各办各的。如果小区物业公司的服务好，我们肯定会全额缴纳物业费；如果物业公司的服务质量不好，我们有权拒缴或者少缴物业费。可是现在物业公司把物业费与门禁卡捆绑在一起办理，以后不管物业公司的服务质量好与坏，我们都得全额缴纳物业费，这对我们很不公平。”
据李女士介绍，她每年都会全额缴纳物业费，可是物业公司的服务质量不是很好，小区楼道卫生环境一般。因为物业费与门禁卡捆绑收费，前段时间还有一户居民与物业公司发生了争执。
3月3日，记者在该小区采访时看到，如果想进入单元门或者是乘坐电梯，确实需要刷卡。
对此，呼和浩特新希望物业管理有限责任公司的工作人员告诉记者，给小区居民办理门禁卡是为了小区居民的安全，并且是经小区居民同意的。缴纳小区的物业费与门禁卡是居民必须办理的事情，所以只有居民缴纳了物业费，物业才能给居民办理门禁卡，才能维持物业公司的正常运转。
针对此事，记者采访了呼和浩特市物业管理协会的法律顾问李文生。他告诉记者，电梯费是物业费的一部分，居民不交物业费就没有权利享受乘坐电梯的服务，但是物业公司在限制业主进出单元门时，应当为业主设置或考虑其他进入单元门的方法，总之，物业公司不能使业主有家难回。
业主和物业应及时沟通解决矛盾
对于物业公司物业费和水电暖等费捆绑收费的现象，内蒙古文盛律师事务所律师苗荣盛在接受记者采访时说，物业公司的这种捆绑式收费是不具合法性的，侵犯了业主的合法权益，也违反了《物权法》和《物业管理条例》的相关规定，是一种典型的违法行为。
如果物业公司没有按照物业服务合同的约定进行履行自己的物业服务，作为业主可以拒绝或者减少物业费的缴纳。
以水费为例，如果水费由物业公司来代收，那么供水合同必须是建立在自来水公司和业主之间形成的法律关系基础之上来履行。但是，作为物业服务公司只是代表水电暖等部门向业主收取费用，不得和另外一种合同的法律关系混合在一起。同时，业主有权拒绝物业公司的捆绑式收费，也有权利向水电暖等部门直接进行缴费，而水电暖等部门不能以物业公司代收为理由拒绝接受居民直接缴纳的费用。如果水电暖等部门拒绝业主直接缴纳的费用，业主有权要求该部门正常供水、供电、供暖等。如果业主及时足额地向物业公司缴纳了水电暖等费用，居民就有权足额、保质保量地享受权利。根据相关规定，水电暖等费用需经过业主同意可以由物业公司代收，但不得收取任何服务费，也不能以自己的利益来进行捆绑收费。
如果业主认为自己的权利以物业公司捆绑收费而受到侵犯，可以向管理物业公司的行政主管部门进行投诉，如果仍然得不到解决，也可以向消协投诉或到法院诉讼。
律师：捆绑式收费属违法行为
因为收取物业费遇到困难，一些小区的物业公司就把物业费与水电暖等费进行捆绑收取，然而，一些小区居民认为物业公司的服务不到位，所以就拒绝缴纳物业费，这样业主与物业公司的矛盾就会不断激化，因此，业主和物业公司的问题长期存在且得不到很好的解决。
首府市民赵女士告诉记者，她在玉泉区居住，她每年都会按时缴纳物业费，可是小区物业公司的服务不太好，楼道卫生差，而且单元门坏了，物业公司也不给及时维修。小区居民对此也是无可奈何，由于物业公司也做了一定的服务，她也不能不缴纳物业费，但是小区里仍有个别居民会因服务不好而拒绝缴费的。
为此，呼和浩特市物业管理协会的法律顾问李文生建议，业主和物业公司都应该按照物业服务合同的约定及相关法律的规定享有权利、履行义务，各自把自己的事情做好，当物业公司在管理的过程中出现矛盾和纠纷时，应该及时与业主进行沟通，互相理解，相互包容。业主和物业公司是服务与被服务的关系，是平等的民事主体，不是对立的关系，应该共同搞好有关工作，这样才能使双方的矛盾有所缓解，创造一个良好的生活环境。
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