[摘要] 和不动产登记会通过增加楼市供应量和抑制投资的方式拉动房价下跌的效果相反，存贷款利率下调将通过减轻房企和购房者的资金压力的方式促进楼市回暖。但是当这两个作用力方向完全相反的政策同时施加于楼市时，人们估测市场未来的变动走向就成了“雾里看花”，充满不确定性。
2015-03-1010:22房天下
“我身边很多朋友都已经在抛售房子，”某业内人士向记者说起自从《不动产登记条例》要实施的消息传开来之后，他身边持有多套房产的朋友“着急”了：“有一个企业家朋友前几年花380万买了一套和家园的140方非毛坯房子，现在转手以268万就卖掉；另一个朋友当年买一套300方左右的绿城某楼盘的房子，花了800多万，现在以600多万就急着出手了。”
从市场传出《不动产登记暂行条例》将在2015年3月1日正式实施的消息开始，持有多套房产的群体首先开始“屁股发热坐不住”，陆续抛售手头部分多余房产；但在3月1日到来的当天，不只这一个群体的利益“奶酪”被动了。
同一天开始，商业金融机构下调存、贷款基准利率各0.25个百分点，这意味着房地产市场里的各种角色——投资客、房开公司、刚需和改善型购房者，都得抽出点时间来思考，接下来楼市和房价可能发生的变化。
楼市或陷入胶着状态
杭州楼盘会不会涨价？
和不动产登记会通过增加楼市供应量和抑制投资的方式拉动房价下跌的效果相反，存贷款利率下调将通过减轻房企和购房者的资金压力的方式促进楼市回暖。但是当这两个作用力方向完全相反的政策同时施加于楼市时，人们估测市场未来的变动走向就成了“雾里看花”，充满不确定性。
杰盟智库执行长兰洪海认为，“不动产登记会导致供应量增加，但同时又有很多像降息这样的利好政策出台，反而促使市场陷入胶着状态”；世邦魏理仕杭州分公司董事总经理马英枢认为，在政策同时向楼市释放的促进和牵制的两股力量的掣肘博弈下，“楼市的变化将显得非常微妙”，此时需要多观察，还不能做断论。
那么杭州市场上的楼盘是否将采取调价动作呢？本网采访了两家开发商——融科智地和招商地产，以期对杭州楼市做一个蜻蜓点水式的粗略试探。
招商地产杭州公司总经理助理寇建强告诉房天下，招商地产旗下楼盘雍华府基本价格将保持不变，但原本的赠送车位优惠可能取消。另一项目雍景湾会按照原定推盘计划，在今年4月左右入市。
“位于之江的融科瑷骊山价格一直比较坚挺，目前并没有降价或者涨价的调价计划。”融科智地助理总裁、浙江融科总经理刘蔚表示，“而融科的另外两个新项目也将按既定计划在今年下半年开盘，央行降息对新盘定价，从目前来看不会有什么影响。”
落地后市场影响或趋于“0”
即便从单个政策施加的市场影响来看，专业意见之间仍然存在质疑和分歧，尤其在不动产登记对楼市可能产生的影响的话题上。
不动产登记体系建立的初衷在于明确产权，搞清楚“每个人名下有几套房”的问题，出台本意不在降房价。但它对市场的影响表现在引发二手房抛售和抑制投资买房两方面。而引起业内争论的焦点在于二手房抛售的数量能否足以对楼市的供需状态产生较大程度的冲击。
马英枢认为不动产登记的实施对房价的影响可以忽略不计，政策引发的二手房抛售量不足以撼动整个楼市的基本面。汉嘉地产顾问副总经理陈焕春同样认为二手房抛售的量只是很少一部分，且不会引发集中抛售的行为，“因为要抛售的人从市场传出实施不动产登记的消息的开始就在抛售了，不会等到政策实施的临界点才去抛售”。陈焕春认为，由于不会引发二手房集中和大面积得抛售，不动产登记对楼市就不会产生影响。
但兰洪海认为政策对楼市当下的供需状态应该会有冲击，“（杭州市里）已经有相当一部分公务员在抛售房产，不动产登记会挤压这部分持有多套房产的人群”。兰表示，自己身边有很多公务员和企业家朋友在抛售房产，这部分人群不是小数，他们将导致楼市供应量的上升，但是上涨部分的数值很难做一个统计，因此不动产登记对楼市的影响到底有多大就很难说。兰洪海认为，在不动产登记体系建立的过程中，特别是在建立初期，政策对市场的刺激会比较大，但当它真正落地后，对市场的影响反而会减弱甚至消除。
央行降息
长期看或推涨房价
相比在不动产登记是否能冲击楼市的供需状态的问题上引发争执，业内一致看好央行降息对楼市的利好作用，但能否进一步影响到房价走势仍“有待观察”。
马英枢认为，降息毫无疑问有利于减少购房成本，但对房价会产生怎样的影响仍有待观察。“降息对房价的影响不大。从长期来看，理论上讲，利率下行一定会引起房价上涨，但在短期内，房价主要受到供求关系的影响。”按照马英枢的分析，目前杭州楼市供大于求，房价再上涨的可能性不大。
陈焕春也认为，央行降息会增加货币流通量，也必然导致更多的钱流入房地产，进而“对市场起到一个促进作用”，引起房价上行。但当记者问道杭州楼市当前15万套左右的库存压力是否会削弱央行降息带来的“促进”效果时，陈回答说“库存量的影响不大”。
2008年至今，利率经历了两度下调。一次是2008年美国次贷危机引爆全球金融危机，中国楼市也被牵涉其中跌入低潮期，为救市央行从2008年9月起5次下调利率，累计贷款降息幅度达到2.16%，08年10月起到2010年限购实施，房价一直居于上涨通道。
2010年开始限购、限贷政策实行，再加上2010年-2011年期间央行加息5次，房价掉头下行。直到2012年6月央行开始第二度下调利率，至今共下调4次，楼市却经历了先扬后抑的转折——2012年下半年至2013年楼市大热，房价上涨，2014年起至今房价进入高位盘整期，市场上楼盘降价声此起彼伏。
业内分析认为，当前楼市调整所面临的供求关系更严峻，本次降息所带来的支持作用变得有限。
本网做过统计，依照近一次降息之后的利率计算，一套总价100万的房子，按照首付3成，贷款70万，按揭30年计算，购房者每月的还款数额只比之前减少112.7元；如果按照按揭20年计算，购房者每月只少还101.08元。这样看来，降息对购房者资金压力的缓解程度其实非常轻微。兰洪海认为，“降息对房开公司有帮助，但对购房者的影响很小，它并不能刺激更多的购买需求入市”。
招商地产杭州公司总经理助理寇建强告诉房天下，“降息的确减少了公司的融资成本，但影响不大”。融科智地助理总裁、浙江融科总经理刘蔚认为，“央行在三个月之内且在两会之前第二次降息，说明整体的经济形势是不乐观的。”
一个容易被忽视的问题是，央行的降息政策并不具有强制性，“商业银行会对每个行业的发展盈利情况进行评估，再决定是否把利率优惠给到这个行业。就杭州楼市目前供过于求的这么一个发展状态来说，银行会把利率优惠给到杭州房地产行业的可能性不大。商业银行更愿意把利率优惠给盈利情况好的行业。因此，央行降息的利好在杭州楼市里不一定能兑现。”马英枢告诉房天下。
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