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房地产政策“组合拳”，真的给 楼市支起“保护伞”了吗？

济宁晚报  2015-04-16 06:00

[摘要] 近期，一系列有关房地产市场的“组合拳”，让济宁楼市着实惊涛骇浪一番，市场普遍认为，已经实施的政策组合拳是超预期的，对房市会产生有效支撑。在笔者看来，当前房市新政要真正“保护”楼市的健康发展，就需要摒弃“拔苗助长”思维，通过真正理清政府与市场的边界，降低经济社会的交易成本，而不是让政策在无形中成为房价

近期，一系列有关房地产市场的“组合拳”，让济宁楼市着实惊涛骇浪一番，市场普遍认为，已经实施的政策组合拳是超预期的，对房市会产生有效支撑。在笔者看来，当前房市新政要真正“保护”楼市的健康发展，就需要摒弃“拔苗助长”思维，通过真正理清政府与市场的边界，降低经济社会的交易成本，而不是让政策在无形中成为房价的助推剂。

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刚需不是房价上涨动力投资者才是

现行房市政策组合拳，能否让房市如沐春风？当前来看，至少还存在不确定性，或者更为准确的说是，现行的房市新政尚难以为市场带来类似2009年后的行情。目前，房市新政主要旨在激励改善型刚需，而真正能刺激出一波房市行情需要的恰是投资、投机性需求者对房价走势的看涨预期，刚需显然是无法承载的。即便是刚需，有条件地降低首付和营业税，只是降低了房市交易门槛，但并未有效降低购房者的购买成本，相反首付比例的下降，贷款余额的增加，会带来贷款利息的增加，在新政尚难有效改变房价走势等背景下，新政对价格敏感型的刚需群体，乃至投资、投机者等，都将不是一个可信的支撑点。

此外，经济增速持续放缓，房地产资产价格泡沫和产能过剩同时并存，以及整个市场风险溢价上扬等背景下，房市很难迎来类似2009年的超级宽松政策。

人口迁徙真的会影响房价吗？

当前部分人士认为，受房市产能过剩、人口向大城市迁徙的流向结构等影响，新政对二三线城市的刺激作用有限，而一线城市则受人口迁徙的流入，将可能出现小春天。这种所谓的结构性分析看似合理，但却是一个没有实际根据的理论。假设部分人士通过卖出二三线城市的住房，以在一线城市置业，那么二三线城市房产的售价无疑也是一个不动产跨区置换的又一关键因素，若卖掉二三线城市的房产仅换得在一线城市的首付，且自身在一线城市的工作和收入不稳定，那么除了“赌徒式”高风险的爱好者外，寻常人很少会把自己置于家庭债务的悬崖之边。

再次，人口流动的航向是否是大城市，目前都是值得商榷的。毕竟，经济的减速、经济产业结构等的转型及大城市的高生活成本，使大城市对就业的安置是不稳定的，近年来出现的白领逃出北上广潮流，反映人口流动是可逆的。

告别楼市制动装置给房价安装刹车装置

当前尽管稳定房市预期，避免房价和地价大起大落有助于防范市场风险。但要真正促进房市健康稳定发展，需要房价理性回归，且决策层在政策上为房价的理性回归安置降落伞和刹车装置，而非让政策再次成为房市由弱转强的制动装置。

当前，房市新政不妨可以换个思维，基于中长期房市的健康成长，首先政府应尽快补上在公共服务和公共产品供给方面的缺位和不到位问题，为居民提供免予恐慌的自由，如基础性公共社保体系、社会救济体系、公租房等必需的公共服务，为房价理性回归安置降落伞和刹车装置；同时，鼓励市场探索基于不动产期货、期权、不动产证券化等金融衍生产品，为消费者提供有效的风险对冲和风险再配置工具等。

当前房市政策应致力于清理整顿不必要的行政和市场交易成本，打击囤房、囤地等行为。

总之，当前房市新政要真正护卫房市的健康发展，就需要摒弃“拔苗助长”思维，通过真正厘清政府与市场的边界，降低经济社会的交易成本，而非使政策无形中变成房价的助推剂。

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