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暖风熏得楼市醉

网易新闻   2015-04-25 06:00

[摘要] 3·30新政的春风尚未消化,降准的暖风再度袭来。激增的销售数据、爆满的售楼中心、通宵达旦的中介网点,无一不呈现出春风沉醉的意味。

3·30新政的春风尚未消化,降准的暖风再度袭来。激增的销售数据、爆满的售楼中心、通宵达旦的中介网点,无一不呈现出春风沉醉的意味。

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记者近日走访调查了多个区域的多个项目,相比一季度,目前售楼处的人气都明显提升,在政策的刺激下,购房者的信心得以提振。而上周末开盘的3个项目业绩斐然,其中,刚改项目首开·国风美唐更是在70内劲销7亿元。

来自统计机构的数据也显示,上周全市商品住宅累计成交2173套,环比前一周上涨47.0%,成交面积达19.97万平米,环比上涨31.0%。

业内预计,受3·30新政叠加降准的影响,目前楼市的回温只是刚刚开始,预计市场将进一步转暖。

A综述

新房和二手房成交稳步攀升

“不要低估救市的决心。”中原地产首席分析师张大伟直言。

在3·30新政落地不久,4月19日,中国人民银行决定,自4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。这意味着,降准后,银行资金更加宽裕,银行实际操作中可能进一步加大房贷利率优惠力度,对购房者而言利率85折可期。

接连而来的“春风”吹暖了楼市的信心,开发商的推盘热情和购房者的购买热情都高涨起来。

据亚豪机构统计数据显示,4月第三周(4.13-4.19)北京楼市有6个项目入市,6个项目累计供应3538套。而和4月周零供应、第二周3个项目入市相比,4月第三周(4.13-4.19)新房市场6个项目的供应表现出回暖迹象。

亚豪机构副总经理高姗表示,在3·30新政落地半月后,开发商开始集中入市,一方面政策利好不断,提振楼市信心;另一方面,楼盘蓄客量充足,蓄客周期被有效缩短,主要原因则来自于购房客群的置业需求被政策调动,楼市成交量开始出现一轮明显的复苏释放行情,开发商寄希望于尽快兑现政策利好,加速周转,因而积极推出新的货量。

新房成交快速攀升的同时,二手房市场也迅速回温。根据链家地产统计,4月第三周,北京市二手住宅成交3612套,网签量环比上升28.1%。

网签数据具有一定的时间滞后性,3·30新政对市场成交的拉动作用在颁布半个月之后才开始在网签数据上有所体现,上周网签数字真实体现出3·30新政对于楼市交易量的提振效果。政策利好对楼市回暖起关键作用。”高姗说。

张大伟也表示,从目前一线市场看,整体销售量环比3月同期上涨幅度均超过50%,从中原各城市的分公司反馈来看,无论是上周末的带看量还是签约量均有明显增加。在近期政策的频繁刺激之下,前期观望的购房人群将加速入市,下一阶段市场上行行情可期。

B 市场调查

>>改善型产品

新政直接的受益者

3·30新政对改善型产品的刺激作用为明显,二套房降至四成释放了一大拨改善需求。

4月19日上午,典型的刚改产品首开·国风美唐开盘,推出的房源为203套户型面积为90平米的百变3居、92平米的2居和127平米的三居,虽然只有203套房源,但购房者人数高达700余人。据销售人员介绍,共排卡300多组,当天上午9点半开盘,仅70,销售额就达到7亿元。

4月18日下午,记者在泰禾·拾景园的售楼处看到,数组客户在看沙盘,记者在样板间看房的10多里,3拨客户相继看房。该项目是典型的改善型产品,4层的低密洋房,主力产品是南北通透的126平米的三居,一层的是252平米的“花墅”产品,附赠地下空间以及下沉式阳光庭院,而顶层的180-220㎡“跃墅”户型则赠送业主超大面积阁楼。

“我们很快就开盘了,目前看房的客户比较多,新政的影响还是比较大的。之前我周末一天可能多带三组客户,现在周六一天我带了七组。我觉得政策对我们这个项目的影响比刚需项目的影响大。”该项目的销售人员告诉记者。

看房人王先生(化名)告诉记者,他的预算是400万,“本来想在三环买房,但都比较小也比较旧,我家以前是个一居室,就是想改善的,一看三环的房子不行,就来看看拾景园。正好首付可以四成了,这个项目的产品不错,我家人也都看了,可能会超点预算,但现在不买,估计房价还得小涨吧。”

在该项目附近的润枫领尚售楼处,记者发现,相对较小的售楼处里挤满了人,该项目推出的既有刚需产品也有170多平米的改善型产品。据销售人员介绍,自清明节至今该项目已经销售六七十套房源,“我们的价格相对比较有优势,二套首付才四成,是出手的好时机。”

在政策利好的刺激下,不少购房者的心理都如王先生一般。购房者的入市带动了改善型产品的成交。据亚豪机构数据统计显示,上周(4.13-4.19)北京实际成交均价超6万的公寓豪宅项目中有15个项目出现成交,共成交公寓豪宅24套,成交总面积为0.56万平米,虽然相比此前一周成交套数减少了一套,但上周公寓豪宅市场的成交总金额高达4.4亿元,环比大涨38.8%。而上周的别墅市场中共有26个别墅项目实现成交,较前一周增加4个,26个项目累计成交60套,与前一周相比上涨36.67%,成交总面积达15146平米,环比上涨27.5%,成交均价为29996元/平米,环比前一周下跌18%,总金额为5.2亿。

高姗认为,从上周别墅市场成交结构上看,经济型别墅延续前几周上涨势头,总价在1000万元以下的别墅成交52套,占比为86.7%,跟上周比上升了17个百分点。上周别墅市场成交套数排行中,位居前三位的也均为总价在千万以下的经济型别墅。目前置业别墅人群以理性的改善型人群为主,市场回暖之际,购买经济型别墅来改善居住环境,而非盲目投资房产。预计,随着楼市进一步回暖,经济型别墅会更加走俏。

>>刚需市场

自住房拉动普宅市场成交大涨

上周末,位于地铁4号首站天宫院站的保利春天里售楼处内,一共有大概10余组客户正在咨询和看房。据项目销售人员介绍,目前项目的住宅部分为尾盘销售,在售户型为85平方米两居、95平方米三居以及139-153平方米四居,均价在22000-26000元/平方米。

其中,85平方米两居仅剩下几套南向房源,“现在主要在卖三居和四居,但也几乎是尾盘了,我们马上会推出商铺部分”。上述销售人员表示,由于项目主要面向刚需购买群体,所以两居户型一直卖得比较好,春节小长假之后,两居户型的售价就调高了1000元/平方米,不过价格的调整并没有影响销售情况,3·30新政之后,看房和签约客户不减反增。

据销售人员介绍,在4月20日之前,购买两居还能享受2万抵3万、购买三居四居能享受4万抵7万的优惠活动,但在4月20日之后,两居产品不再有优惠,而三居四居则调整为4万抵6万的优惠幅度。

曾以刚需产品为供应主力的大兴住宅市场,正面临刚需产品的供应缺口。位于大兴区的众美城项目销售人员告诉记者,就在3·30新政出台当天,项目90平方米以下的两居户型刚刚售罄,目前仅剩下不多的120平方米三居大户型产品,在新政刺激下,大户型产品的去化也较平时明显增加,看房人数和电话咨询量大幅上升。

自住房市场的崛起弥补了刚需市场。据亚豪机构统计,从上周成交套数来看,位于海淀区的海淀·嘉郡自住房项目以125套的成交量位居成交排行榜亚军,位于房山区的中国铁建·原香汇(含原香嘉苑自住房)以35套的成交位居第四、位于顺义区的住总正华·新国展满庭芳自住房项目以32套的成交位居第五。自住房入市拉动刚需型楼盘成交上涨。

“受楼市新政利好影响,一些观望中的刚需人群开始选择停止等待,加快入市步伐”,高姗分析认为,政策调整后的月均还款额以及支付总利息额的减少,将刺激更多对价格敏感的刚需人群加速入市。更重要的是,政策的不断放松对市场心态及预期影响显著,这将成为短期内激发市场交易活跃的巨大动力。

>>商住产品

量价齐跌

“我们项目本周末开盘,目前市场蓄客情况超出我们预期。”位于通州亦庄中关村科技园区马驹桥悦上城项目负责人表示。作为区域不限购项目,悦上城户型面积为市场上少有的5.5米层高的loft,产品的稀缺性引发购房者极大关注与认可。

然而,单个项目的火热难改商住项目整体的低迷。记者在商住项目扎堆的地铁房山线两侧调查发现,4.2米层高与不足一百万的低门槛,成为这些商住项目打出的共同卖点。不过,由于区域竞争激烈,各个项目在地铁口掀起抢人大战。

“您好,要看房吗,良乡不限购产品您感兴趣吗?”在地铁良乡站外,多个销售人员向出站的人发放楼盘宣传册。在一个销售人员的带领下,记者去一个项目售楼大厅,不过,与销售人员宣传的项目热销相比,售楼大厅却显得有些冷清,周末上午11点,整个大厅只有不到10个看房者。

“项目周边还有其他不限购产品,因此,客户一般是一次性多看几个项目再做判断。”对于项目略显冷清的售楼处,一位销售人员解释称。然而售楼处冷清的局面在其他项目中同样出现。

虽然北京整体楼市在9·30、3·30两轮调控放松之后,整体成交量出现明显的升温迹象,但商住市场的表现却与大势相悖,无论是成交量、还是成交价格,均出现下挫。据亚豪机构统计显示,2015年一季度,北京商住产品的成交均价为21959元/平方米,相比2014年的22331元/平方米小幅下降2个百分点。与成交价格的小幅回落相比,北京商住市场成交量连续两年出现大幅下挫。数据显示,2013年商住产品的月均成交套数为2198套,2014年降至1112套,同比大降5成;2014年一季度,商住产品的月均成交套数进一步下滑至782套,成交的回落幅度也高达3成。

面对激烈的商住产品竞争,一些项目开始进行产品功能创新,以提高项目吸引力,在长阳,五和万科长阳天地打出青年人创业的口号。销售人员表示,项目以“活力青年社区”为定位,汇集了花园公馆、精品住宅、运动公园、服务公寓、黄金商业五大业态,五和万科长阳天地热销户型为约40~60平米活力花园公馆,既可以作为青年创客的创业基地,同时也能够成为业主私享空间。

亚豪机构市场总监郭毅分析,在北京整体楼市成交量企稳回升之际,商住市场的冷清局面异乎寻常,究其原因,主要来自两方面。

一是政策利好并未覆盖商住,反而分流了商住需求。无论是9·30,还是3·30,均是针对住宅属性的商品房产品连续降低首付比例,在购买二套住宅的首付比例由6成或7成降至3成或4成后,商住首付依然维持着5成首付。对于购房者来说,在当前股市大涨的前提下,减少首付款比例后,可以腾挪出一定资金投入股市,博取短期的高,在这一点上,住宅的首付比例下调有助于吸引购房者。二手营业税的减免政策中虽然商住产品也能享有一定利好,房产年限在2年-5年的商住产品,营业税由过去的全额征收改为差额征收,但同样年限的普通住宅免征营业税,无疑让购房者选择的天平向普通住宅倾斜。

此外,市场供应规模过大,产品同质化严重,也造成商住项目滞销。亚豪统计显示,2013年,北京商住市场的供需为0.85:1,尚处供不应求的市场行情下,彼时,商住市场的库存量仅为20660套。2014年,商住产品的市场供应进入快行道,当年的供应量高达23987套,商住市场一下子由供不应求转变为供过于求,2014年商住市场的供需比攀升至2:1。进入2015年,商住供过于求的市场形势不仅没有得到缓解,反而更趋严重,一季度供需比再次升至3:1。截至目前,商住市场的库存量高达36800套,创自2006年以来近10年的新高。

C 观点

>>专家

楼市有望进一步回暖

在政策刺激下,楼市分化愈发明显。今年以来央行连续降准降息,再加上地方楼市政策的逐步调整放松,各地楼市已经出现分化,其中一二线城市逐步进入复苏通道,三四线城市则受制于库存高企而复苏缓慢。此次降准政策出台后,将使这一楼市走势更加明显。对于购房者而言,此次降准对购房者而言也是利好,由于国家鼓励的改善性住房需求对于购房成本比较敏感,银行对于这部分贷款利率也控制较严,从而制约了这部分需求的入市节奏。降准为商业银行释放了放贷指标,使市场购房需求的预期提升,在目前楼市趋于上行时,对楼市行情比较依赖的改善性需求入市节奏就会加快。因此,本次降准也将激励此前入市并不积极的改善性购房需求,楼市也有望进一步复苏回暖。

>>同策咨询研究部总监张宏

房企迎跑量去库存窗口期

对于房企来讲,首先应积极调整推盘节奏,把控好两次降准降息之后跑量去库存的窗口期,增加上半年销售业绩在全年的比例,防止市场环境在下半年出现变化而导致企业被动推盘的局面;其次,调整并优化库存结构,积极去库存,不要恋战,即使市场具备涨价条件也不要捂盘惜售,因为楼市已经进入下半场,市场需求已基本得到满足,捂盘惜售的结果只能是错过放量的窗口期,错过企业扭转局面的机会,尽快实现销售业绩回升;第三,通过调整企业城市布局,优化储备项目结构,降低企业运营风险。对于购房者来讲,也同样需把控好降准降息等救市政策短期红利带来的购房窗口期,趁当下开发商资金面仍然相对紧张的阶段,选择购房性价比仍然较高的时机入市购房。

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