[摘要] “互联网+”，其实这就是喜新厌旧的文明表达。“互联网+”，任何对传统行业觉得不满意，然后要加一个小鲜肉，对旧的东西不满才会有+。过去很早的时候总在唱一首歌，世上只见新人笑、不听旧人哭。这些小鲜肉妖艳、性感，大家都想干。为什么呢？都想去做，如果说干会有别的想法。
5月9日，刘永好、冯仑等商界大佬参加由温州市工商联、每日经济新闻及新希望集团联手举办的2015新常态下中国商业地产发展高峰论坛。
被称为地产思想家的万通控股集团有限公司董事长冯仑对于房地产和互联网的发展语出惊人。对于当下热议的“互联网+”，其一语道破，其实这就是喜新厌旧的文明表达。“互联网+”，任何对传统行业觉得不满意，然后要加一个小鲜肉，对旧的东西不满才会有+。过去很早的时候总在唱一首歌，世上只见新人笑、不听旧人哭。这些小鲜肉妖艳、性感，大家都想干。为什么呢？都想去做，如果说干会有别的想法。
房地产和互联网出轨的四种方式
我今天在房地产这个行业，看一下互联网和房地产究竟发生了什么样的变化。房地产这个行业，近一段也被小鲜肉撩拨得有点寝食不安，经常有些出轨的想法。房地产和互联网之间，现在已经有了四种出轨的方式。
种就是我们讲的，在房地产客户和渠道、产品和客户之间，发生了巨大的变革。
房天下等行业公司在颠覆着这些传统的东西，首先是颠覆着传统房屋中介行业，过去中介卖房的基本上岌岌可危、朝不保西。第二个颠覆的是旅馆行业，传统旅馆行业越来越大的份额被取代。比如说我们来温州，完全可以在手机上直接定任何一个上了网的公寓房，三江立体城的很多房可以放在这里面，可以不用住酒店了，进到房子里跟酒店差不多，有毛巾、拖鞋、浴巾，走了以后自然有人打扫好。外地朋友到北京来问我住哪个公寓，这跟酒店不一样，这种改变取代了一般的旅店。在通路上发生了比较大的变化。
第二种方式就是我们现在看到的家里面的东西，智能家具。
移动互联网竞争后的两个节点，一个固定节点是室内，室内所有消费终端，手机、电视等联成一体。另外是移动端点，在汽车里整合在一起。大家发现互联网公司很奇怪，都做汽车了，同时都做智能家具。汽车和我们的关系不大，智能家具取代了传统家装行业。现在大的家装是制胜，今后买房不需要花钱，互联网公司免费帮你把互联网家具装好。中国有上亿家庭，有几亿套住宅，如果每个家庭在移动互联网时代家里面整合起来，变成智能家居，互联网公司就会有价值。
我到乐视去看，如果有一千万人买乐视，等于互联网企业进入到一千个终消费端点，未来互联网会逐步取代家居行业，使智能家居成为标准配制。每个人回到家里，无处不在的服务商在家里体现，这次不是出轨，而是被其他人骚扰。现在他们说，我们替你来整合在一起。互联网对于房地产的改变，显示在智能家居上。
第三种方式就是社区改造取代传统工业服务。
现在传统物业公司已经没有办法生存了，为什么呢？劳动力成本越来越高，我们作为传统房地产物业管理，占到员工的3/5。可是物业管理员工成本不断提升，政府规定收费不能提升，社区交了15-20年，但是收费不能涨。物业公司不断裁人，服务标准降低，收费率降低，服务就更差，收费率就更低，于是物业管理越来越差。在这种情况下互联网来了帮助大家，以前物业管理比较好，大妈摔倒了别人不敢扶物业敢扶，基本上可以证明他是什么样的人。有病帮你送医院，楼下停一个救护车。叫餐，帮你接一下。现在都不需要了，社区O2O服务，你可以定餐，你想做按摩可以叫人上来，叫外卖、叫车、看病，所有的车物业公司没有必要了。以前物业公司还有一件事，上门收电费，有时候被坏人乘虚而入，现在不需要了。物业还得干一件事，那就是修水管，现在也不需要了。为什么呢？手机把全社会修水管的人上网，就跟嘀嘀打车一样竞争，也不发现物业了，我们发现物业真没用。所以社区O2O将会取代传统的物业管理，传统物业公司不转型就要死掉。万科近改变了，把传统物业开放，跟大家在一起，提供电子商务式的社区O2O。
大家看房地产已经跟过去很不一样了，传统习惯都已经因为环境发生变化而变化。三江立体城是没有物业公司的，剩下的都用社区O2O解决，服务得比较好，大家也不用交物业费。有社区O2O的地方，现在是零物业费，所以叫做高就业、高福利、低成本、可持续，将来会出现这样的服务。
第四个就是开发，房地产开发当中出现了互联网新的模式，定制和众筹。
也就是说，我们现在可以拿手机，包括万通做的自由定制平台，你可以根据你的希望在定制平台上找到相应的项目，根据你的愿望来提出你要什么样的房子。如果只有你定人很少，就可以发起众筹，一帮人在这里盖房子，是工业4.0的概念，是C2B的模式，大规模定制，定制汽车、后定制房子。房子饱和以后再买住房，实际上就在定制网站上找一块地，有一个项目参与进去，后他按照你的要求做好，这样的话房价会省1/3。今后连房地产的开发环节也可以定制。
我讲这些事情，实际上是出现一个问题，房地产本身在按照这四种方式，在四个方面被“互联网+”。这个的很有意思，一个是加号，现在又出来一个夹，夹子的夹子。以前是加号的加，我觉得这两个字很有意思。夹子更狠，房地产是被互联网夹住了，你逃不脱了。从渠道方面，从智能家居方面，从社区O2O方面，从开发方面，房地产已经被互联网改变了。
我们对商业不动产，究竟是更需要还是不需要。刚才主持人讲这个事我不太赞成，说商业不动产好像不太需要或者更难做了，不对，非常不对。为什么呢？大家仔细想一件事情，有了互联网以后，我们对于空间的需求多了还是少了，对于住宅以外的空间需求，我认为大大的提高了。非常简单，我们现在敢于跟陌生人说话，跟陌生人约会，这叫陌陌。我说这么好玩的事，确实没有学过，陌陌起家是在万通中心，后跑到万近。在我们那里不到一千平米，现在潘石屹那里四前多平米，陌生人之间交往频率越来越提高。陌生人之间的交往，他的公司都变成了四五倍空间需要，陌生人次见面肯定不能跑家里，次见面在咖啡厅，咖啡厅多了；第二次见面去餐馆，餐馆多了；第三次见面在如家，如家多了。只有贪腐的领导干部找不到干部，经常被纪委抓住，这些年轻人有的是地方。
现在敢于和陌生人说话，我们就增加了这么多地方。15年前网恋是脑子进水，今天说没有在网上认识过生人，你已经过时了，基本上算是歇了。非城勿扰，都是陌生人站在那里，十就搞定。我们算一下过去一生大概认识100个人就很了不起，现在收到的名片，一个礼拜就有好几百张。所以人与人交往的频率大大增加，加上交通的发达，刘总昨天半夜到，张勇是从新加坡过来，移动频率的增加，对空间的需求也有所增加。在座有1/5是从外地过来，没有飞机是不可能的，1/5过来空间需要大1/5。现在交通、通信、现代生活，让我们彼此之间的交往频率大大增加，活动的形式内容在增加。于是，我们的空间需求也在增加，总量增加。只不过改变的是形式，商务不动产重要的是适用，你在里面干什么，站着不如坐着，坐着不如躺着，站着基本上收不到钱。现在你如果开SPA就收钱，夜总会就会比收钱，现在会发现，互联网时代活动形式变化了。以前办公室使用效率低，一个平米不翻台，现在互联网办公休闲模式发生了很大模式。比如说我们在这里开会，大家拿着手机玩游戏叫休闲，有人处理邮件是办公，你会发现行为之间的界限越来越模糊，以前很清楚办公就是办公，恋爱就是恋爱，吃饭就是吃饭，现在前是乱了，你看着他在这里开会，其实他是在谈恋爱。这个事情带来什么变化？我们对于空间实用功能混合化使用。以前的功能非常清晰，办公就办公，现在的办公趋势是办公地方像休闲，休闲的地方像办公，吃饭的地方像娱乐，娱乐的地方可以吃饭，这就是功能混合化。
商用地产的需求量是在增加的，其次由于行为模式的改变，我们传统空间形式要改变。比如说过去传统办公室很呆板不行，一定要任何人来都办公，就像潘总做的办公场所，毛大庆做了优客，这些都是混合空间使用方式。这些空间都可以重叠使用，你用一，他用一。
刚才张总讲得很好，他创新，只是让传统的东西更完善，而不是取代。商用不动产面临的形势，要研究行为方式的变化，我们对于空间的行为方式改变以后，空间规划要发生改变。另外，商用不动产钱很多，以前我们做商用不动产大的问题是短期资金，你不销售就活不了。现在告诉大家一个非常好的消息，钱很多了，保险公司有10%的钱可以用在商用不动产上，包括医疗、教育、购物中心、酒店都可以用，大概有2万多亿美元，这是长期的资金。另外资本市场也很活跃，好的物业可以在资本市场得到大量资本支持。
现在问题出在哪呢？商用不动产问题出在，一是商业空间重新规划，你有没有这个能力；二是商业模式，你会不会创新，如果不是盖了就卖，你会不会经营商业不动产的模式。近王健林提出所谓的轻资产，其实也每就是美国模式，我们五六十年代讲的美国模式就是轻资产模式，以经营为核心带动开发业的模式。以服务为核心，以经营为核心，带动开发，这是服务模式。所以服务是一个守业活，开发是力气活，这是模式改变。
再有一个，专业门槛越来越高。服务门类太多了，我们做不动产的要变成导演加制片，选择究竟是张勇董事长的海底捞还是其他火锅，这就是你是导演要去选明星。我们对于商用不动产的开发者来说，要懂非常多的知识，我们选演员的能力要特别强。商用不动产不是不好做了，也不是说没有钱了，更重要的是我们要拥抱互联网，我们要研究商用不动产在新业态下空间形式、商业模式、财务模式，这样才可以真正在任何时候应变环境，在创新中发展，在变化中保持永远的核心价值观和学不会的DNA。
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