[摘要] 据经济之声《央广财经评论》报道，房地产市场向来有金九银十的说法，就是在九月、十月销量较好。可是今年房地产市场淡季不淡，在房价回调的背景下，购房贷款不降反升。央行发布的今年上半年金融机构贷款投向统计报告显示，截至6月末，人民币房地产贷款余额19.3万亿元，同比增长19.4%。
据经济之声《央广财经评论》报道，房地产市场向来有金九银十的说法，就是在九月、十月销量较好。可是今年房地产市场淡季不淡，在房价回调的背景下，购房贷款不降反升。央行发布的今年上半年金融机构贷款投向统计报告显示，截至6月末，人民币房地产贷款余额19.3万亿元，同比增长19.4%。
房地产贷款各类分项都有不错的增速。先说说买房，房价虽然前段时间出现回调。但1-6月份个人购房贷款余额增加1.12万亿元，同比多增1767亿元。6月末，个人购房贷款余额12.64万亿元，同比增长17.8%。
造房子的速度也没有放慢脚步。6月末，房产开发贷款余额4.88万亿元，同比增长20.9%；地产开发贷款余额1.54万亿元，同比增长32.8%。特别是房产开发贷款中的保障性住房开发贷款6月末余额同比增长58%。
中国社科院金融所金融市场研究室副主任尹中立认为， 保障性住房开发贷款大幅增长体现了房地产贷款结构的转型，体现了政府对民生的关怀。
尹中立：房地产贷款在所有信贷贷款中占的比例约为20%，是非常重要的一块。实际上政府对于保障性住房的投资以及竣工保障房的数量都大幅增加，另外，随着市场预期的好转，从去年年底开始，各项房地产政策，包括降低房地产信贷的准入门槛以及税收优惠，尤其是连续几次降准降息，都对房地产市场起到了刺激作用。房地产市场在5月和6月回升的速度都非常快，这也与股票价格上涨有着非常大的联系。总而言之，在一系列因素的刺激之下，房地产市场又重新升温。
尹中立分析，个人购房贷款和去年以来股市的上涨关系密切，从世界各国的历史来看，两者应该是联动关系，而不会是翘翘板效应。
尹中立：我认为升温在一定程度上与股票市场是有联系的，股市从6月底到7月初间市值损失很大，所以我估计根据7月份房地产的数据，至少从价值以及成交量看来，相较于6月份都是大幅萎缩的。例如在去年6月份，很多人把首付的资金投入到股票市场，经过股票这一年的上涨，他们甚至可以信贷付全款。股市上涨带来的财富效应，又会使得房地产市场的购买力大大增加，这个在各个国家都能得到充分的验证，也就是说，楼市和股市互相刺激并互相强化的关系是呈正相关的，不可能是一个跷跷板的关系。股市的价格波动比较剧烈，所以楼市相对于股市会滞后一段时间。
房地产贷款余额占我国总贷款余额的五分之一，地位十分重要，它的贷款余额增加，显示出什么样的变化趋势？国务院发展研究中心金融研究所研究员吴庆对此进行了分析与解读。
经济之声：尹中立认为，这次个人购房贷款余额大幅回升和股市关系密切，您是否认同这一观点？金九银十没到，个人购房贷款大增，说明了什么？
吴庆：我认为有两方面的因素，一方面是我们政策的鼓励，我们连续降准降息，其中降息对贷款人的影响尤其大，还有就是我们同期也在一些城市取消限购，也释放出了一部分以前被压制的购买力，这是在我们预期内的一部分增长。此外，我们要考虑到金融市场的联动问题，也就是住户的资产负债表可以调剂，这不排除有一部分个人以住房贷款的名义获得资金，但是未必用在住房上。
经济之声：除了个人购房贷款外，房产开发贷款余额4.88万亿元，同比增长20.9%；除去保障性住房开发贷款大增的原因，实际增幅也相当可观。这和前段时间不少地产商大喊钱紧的说法截然相反，目前的房地产开发商到底缺不缺资金？
吴庆：这不能只看银行和房地产商的贷款，还要看它综合的资金来源。我们现在看到的数据是纳入银行的资产负债表的部分。以前银行在办理房地产商的贷款时，会受到很大的政策上的负面约束。因为政策不鼓励银行贷款，于是房地产开发商想了很多办法，他们绕过银行，通过影子银行或者资金来进行贷款。现在这种政策正在缓解，有相当一部分房地产开发商的贷款已经从表外移到表内，也就是回到了正常的银行资产负债表，所以这个数据增长较快，但如果要看房地产开发业务真实增长的情况，统计局公布的数据会更加权威。统计局之前已经公布了上半年的经济数据，该数据显示，房地产虽然是在增长，但是速度不像这个数据看起来的那么显著。
经济之声：我们之前看到很多房地产的销售数据，大家可能在想销售端的数据什么时候能够传导到投资端。您认为现在能确认房地产这一端的投资数据已经触底，已经企稳了吗？
吴庆：现在还不好这么说，因为现在数字的纵向比较会受到各种政策变化以及其他公共市场变化的影响，单独比较数字难以做出正确的判断。我认为只有房地产开发的规模降下来，房地产行业才能去库存，中国经济的风险进而才会降下来。根据统计局公布的上半年房地产开发的数字，房地产的增速虽然在下降，另一端消费端的数据在提升，但这两者之间还是有差距，这就意味着房地产行业的去库存还没有开始，房地产泡沫做大对于未来不是一个好事情。只有个人购房继续增长或者是开发下降，这种捶打泡沫的过程才能停止，所以，我们预言总有一件事情会发生，其中一件就是房地产开发会下降。
经济之声：房地产贷款余额占我国总贷款余额的五分之一，这种回升是否会带动其他类型的贷款，比如工业投资类贷款也连带出现上涨?
吴庆：工业类的投资现在还很难说，因为工业类的投资跟需求的关系更为密切。从住户这部分的贷款可以看出，住户消费性贷款的增长非常快，已经接近20%，但是住户经营型贷款的增长只有7.9%，这个差距还是很大，这部分住户的贷款可能就代表小企业和微企业的增长。当然这只代表着工业的一部分，只是表明这种需求从现在来说还是相对低迷的。
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