[摘要] 王女士与某房地产公司于2013年3月签订了《商品房认购协议书》,购买某房地产公司开发的商品房一套。该《商品房认购协议书》约定：“购买某小区3号楼二单元501号房屋一套,建筑面积为120平方米,每平方米单价为4000元。交房日期：2015年3月30日前。双方交房时签订正式商品房买卖合同。”
案情简介：
王女士与某房地产公司于2013年3月签订了《商品房认购协议书》,购买某房地产公司开发的商品房一套。该《商品房认购协议书》约定：“购买某小区3号楼二单元501号房屋一套,建筑面积为120平方米,每平方米单价为4000元。交房日期：2015年3月30日前。双方交房时签订正式商品房买卖合同。”《商品房认购协议书》签订后,王女士当即支付给房地产公司购房款人民币48万元。2014年4月,王女士要求开发商根据《商品房认购协议书》的约定签订正式商品房买卖合同，并交付已竣工验收合格的房屋。但此时开发商却要求王女士退房,并擅自将该房屋以更高的价格出卖给第三人。王女士知悉后,找到房地产公司要求其承担违约责任,按照购房款的双倍赔偿。而房地产公司却认为,当时与王女士签订的只是房屋认购协议书,仅是双方对购买房屋的初步意向,不是正式的商品房合同。而且该《商品房认购协议书》签订时,自己并没有取得商品房预售许可证,《协议书》应属无效。现在将该房另行出售给第三人并无不当。自己可以将购房款退给王女士,并支付一定的利息,但不同意双倍赔偿,双方遂发生争议。王女士向内蒙古久晖律师事务所谢利星律师就该案件咨询。
律师解答：
本案的焦点问题在于当初双方签订的《商品房认购协议书》可否认定为商品房买卖合同和开发商是否承担双倍赔偿责任。
一、根据《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”据此,商品房的订购书符合以下两个条件,应当认定为商品房买卖合同：1、协议内容符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；2、出卖人已经收受购房款。
本案王女士与房地产公司签订的《商品房认购协议书》内容具体确定,符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的有关商品房买卖合同的主要内容,并且王女士已经将全部购房款交付给房地产公司,因此根据上述司法解释的规定,该《商品房认购协议书》可以认定为商品房买卖合同。房地产公司擅自将已经出售的房屋另行出卖给第三人的行为,属于违约行为。王女士可以请求房地产公司返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
至于房地产公司提出的《协议书》签订时,没有商品房预售许可证,所以《商品房认购协议书》应属无效的观点。由于现在房地产公司已经取得了商品房预售许可证,根据有关司法解释的规定,未取得商品房预售许可证签订的预售合同,在起诉前取得商品房预售许可证的,可以认定为有效。因此这并不妨碍王女士依法主张自己的合法权益,要求房地产公司承担违约责任。
二、根据《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”该司法解释第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”
本案中房地产开发企业与王女士签订商品房买卖合同后将该房屋擅自出售，导致王女士无法获得该房屋，商品房买卖合同目的不能实现，符合司法解释第八条第二款规定的情形，王女士可以向人民法院起诉要求解除商品房买卖合同、房地产开发企业返还购房款和利息、赔偿损失，并承担不超过48万元的赔偿。
律师提醒：
1、购房者要有法律维权意识，当房地产开发企业违约时及时通过法律途径维护自己的权益，在购房过程中注意保存各类资料，以备日后作为证据使用。
2、房地产开发企业要诚信守法经营，强化法律意识，加强合同管理，预防法律风险。
律师简历：
谢利星，内蒙古久晖律师事务所律师，执业证号：11501201210339056，法学学士、公共管理硕士、中级经济师，内蒙古建筑职业学院客座副教授，内蒙古股权交易中心特约专家。
曾在法院、政府部门就职，担任：呼和浩特市文化市场综合执法局、内蒙古建设股份有限公司、阿拉善盟水利规划设计院、内蒙古金亚装饰工程有限公司等单位法律顾问。曾为中石油鄂尔多斯市分公司、包头市水务公司等单位讲授《企业法律风险管理》课程，在内蒙古建筑职业学院讲授《建筑法规》课程。业务方向：土地、房地产及建筑工程法律业务，合同法律业务、公司股权法律业务，政府行政法律业务。
咨询电话：18947143660
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