[摘要] 胡润富豪榜每次推选出的富豪们都会占领新闻头条，并刷爆社交平台，只不过主角会经常轮换一下，这次是王健林，这也是其第二次称霸国内首富宝座，但恐怕王健林并没有媒体那么兴奋，因为自己的地产业正在恶化。
胡润富豪榜每次推选出的富豪们都会占领新闻头条，并刷爆社交平台，只不过主角会经常轮换一下，这次是王健林，这也是其第二次称霸国内首富宝座，但恐怕王健林并没有媒体那么兴奋，因为自己的地产业正在恶化。
10月15日，胡润研究院发布《胡润百富榜》，61岁的王健林及其家族以2200亿财富超过马云，第二次成为中国内地首富，财富比去年增长52%。但其实，王健林并不是真正意义上的首富，因为他欠了一屁股债，为此不得不“断臂修生”！
啸侃君可以在这里告诉各位，中国那些能站到台面上的富豪们，都是通过负债堆积起来的，没有一个不是“负债累累”，王健林只不过典型而已。
王健林掌控万达集团旗下有很多上市公司，A股有万达院线，美股有AMC，港股还有万达酒店发展和万达地产。虽然王健林已经宣誓，要让万达集团成为一个大文化企业，但目前直接拥有万达广场的万达地产仍是其收入、盈利的“顶梁柱”，但地产行业迅速恶化，在各种刺激政策下，都没有回暖迹象，万达地产这个“顶梁柱”也已经生蛀，所以不得不“刮骨疗伤”，但这样就能行吗？
我们通过万达地产就可以“管窥蠡测”王健林的的确确是一个首“负”，王思聪天天在社交平台张牙舞爪，如果不是地产业通过贷款将自己与银行绑在了一起，银行早就不会给地产业输血了，那时你王思聪连喝西北风的本事儿都未必有。
目前，万达地产的负债总额约为4205亿元，其中流动负债就高达2597亿元，这些负债不会在同一时间偿还，所以王健林可以通过“拆东墙补西墙”的方式度日，这也是国内地产业当下的现状，因为银行已经被王健林们绑架了，不续借，以前的贷款全都会打水漂，所以银行只能继续放贷。
现在，你明白为啥有些城市房价不能大跌了吧，王健林们从银行拿到的贷款很多都是以自己盖得房子做的抵押，比如截止2015年上半年末，万达地产共计2780亿元的存货、投资性房地产以及固定资产等都已经被抵押给银行等金融机构了；一旦房价大幅下跌，抵押物就会缩水，地产商就必须追加抵押物，可哪有那么多房子可供追加抵押啊！
一旦没有足够的抵押物追加，整个金融系统就会受到影响，一旦金融系统出了问题，经济问题就会演化成社会问题，所以地产商、银行家乃至地方政府不想、不敢、也不能降价，到这儿，你应该晓得，为什么房子卖不出，地产商们还死撑着不大幅降价了吧，即使降价，也是变相的，比如折扣什么的，或是缓慢降价，温水煮青蛙嚒！
超2708亿元资产已经被抵押
中国具标志性的购物中心就是万达广场，现在有112座，今年上半有9亿人次客流光顾万达广场，其中配套的万达院线可以用“闻名世界”来形容，也确实不为过，而万达广场就隶属于万达地产，在城市里谁没去过万达广场？没去过也起码见过或听过。
万达广场算是万达地产的投资物业，也可以说是自持物业，说白了，就是房子盖好了，万达地产不卖出去，而用来出租，每年靠吃租子过活儿，同时可以提高企业知名度，很多人都是因为万达广场才知道王健林的，这是典型的品牌效应；但实际上，万达地产的收入来源主要还是销售物业，通俗理解，就是房子盖好了，一次性卖给购房者，这是很多地产商创收、盈利的保证军。
还是用数据说话吧，否则万达地产再花钱找几个托儿来攻击啸侃君瞎说，那就没意思了。2015年上半年，万达地产收入约为308.94亿元，其中物业销售占比为68%，而投资物业租赁加之物业管理占比都不到21%。
地产商都是空手套白狼起家的，先花点钱注册一个地产公司，再通过关系从银行贷款，之后走招投标程序，从地方政府那里买一块地皮，之后就告诉购房者，赶紧买房吧，这儿的房子快要通地铁了，，购房者要是想买，得提前交钱，可那时地产商盖的房子也就打了一个地基，这就叫做“期房”！地产商从购房者那里汇集一大笔钱，有时资金短缺，就再从银行那里贷款，终把房子盖出来了。
所以说地产商重要的资金来源是银行贷款和购房者提前交的购房款，但眼下地产业形势不好，地产商磨破了嘴也劝不动购房者，所以“期房”几乎都没有人买了，因为购房者担心，地产商资金链断裂，地产商盖的房子会烂尾，到时自己含辛茹苦攒的钱真是“肉包子打狗一去不返了”！
现在，很多想投资的购房者都在观望，刚需购房者依旧买不起，还有降价预期，所以压根不买，特别是80后、90后，他们可不像70后对拥有一套自己的房子那么渴切，就是借遍了亲戚朋友也要买一套房子，现在的80后、90后崇尚享受生活，房子会占用太多资金，还不如租房，这样反倒让生活更Easy更Happy，何必受房奴的罪呢！
地产商怕的就是老百姓不买房子，盖房子的资金等于出了一个大窟窿，那就更加依赖银行等金融机构了，银行等金融机构也没办法，之前靠地产商的利息活得有滋有润，但也贷出了很多钱，现在形势不好，要是提前收贷，那地产商肯定死翘翘，到时一分钱贷款可能都要不回来，所以只能硬着头皮续贷。然而，这就相应挤压了银行等金融机构给其他产业的放贷资金。
截止2015年上半年末，万达地产的资产总值约为5786亿元，很高是吧，但其中有4205亿元是负债，资产净值不过1581亿元。但更要命的是，万达地产很多资产已经被抵押出去了，都是为了从银行等金融机构贷款，这就叫做抵押借款。
啸侃君给各位梳理一下，目前，万达地产440.76亿元存货（就是盖好了打算卖还没有卖出去的房子），2130.82亿元投资性房地产（就是盖好了用来出租的房子），206.04亿元的固定资产、无形资产、在建工程，还有2.66亿元的银行存款，都已经被抵押了。金额合计2780.28亿元。
所以说，虽然万达地产资产净值仍高达1581亿元，但指不定其中有多少已经被抵押出去了，一旦还款失败，银行等金融机构就会没收。所以，万达地产里面的资产有很多都是“虚”的，相当于咱们老百姓所言的不是真金足银的，杂质比较多。
万达地产半年融资成本为67.23亿
上面说了，万达地产有那么多资产已经被抵押给银行等金融机构，目地无非是为了从银行等金融机构借钱。真正牛逼的公司，从银行等金融机构借钱，都是不需要资产抵押的，都是用信用抵押，就像咱们老百姓使用信用卡一样。
这两天，国电电力发了15亿元的公司债券，人家就是依靠自己的信用作抵押，因为人家收入、盈利不仅稳定，而且经营现金流也很好，放贷的人放心，所以你不给资产作抵押，我也把钱借给你，因为你有这个信用。
但万达地产就不行了，虽然收入、盈利都不错，但现金流就很糟糕了，很多企业都是都是倒闭在现金流上，没钱了就玩不转了，比如开超市卖了很多货，但都是赊账，后进货都没钱了，只能关门大吉。
上一部分我们说了，2015年上半年，万达地产的收入约为308.94亿元，但你知道吗？今年上半年，万达地产经营活动产生的现金净流量（流入-流出）约为-36.68亿元，负数意味着净流出，而去年上半年也是负数。
一家正常的企业，其经营活动产生的现金净流量一定是正数，就是处于净流入的状态，这也是维持企业资金运转的保证啊！所以说，万达地产自身的经营比较糟糕，没有现金净流入，就只能依靠现有的借款维持运营，一旦借款减少，企业资金就会迅速缩水，严重的会油尽灯枯，这样企业就危险了，当然万达地产还不至于倒闭！
但今年上半年，万达地产筹资活动产生的现金净流量也是负数，这意味着，偿还借款高于从银行借的钱，一种可能是万达地产集中偿还了借款，比如6月30日还钱，7月1日再续借，但2015年中期报告只是截止到6月末，所以感觉万达地产偿还了不少钱，其实不过是掩人耳目而已，过两天就借回来了，万达地产自己也承认，贷款都可以循环借贷。
当然，还有一种可能是银行等金融机构在慢慢地减少放给万达地产的借款，不可能一下子减少，那会压死万达地产，但有些银行可能意识到了万达地产的状况不如过去，所以在一步一步地减少借款。
为什么说万达地产价值不如从前了呢？啸侃君说一个重要指标，地产公司每年都会对投资物业（用来出租的房子）进行评估，比如以前房子旁边没有地铁，价值200万，但通了地铁之后，周边房子坐地到220万，这个20万差价就是投资物业公允价值损益，过去很多年，这个评估结果都会增值很多，因为行业形势好吗。
我们知道，万达广场数目一直在增加，现在有112座，这个是万达地产重要的投资物业，这使得万达地产可以出租的面积从2012年730万平米增长到2014年1150万平方米。
但2012年、2013年和2014年，万达地产投资物业公允价值分别增值了218.98亿、154.43亿和134.55亿元，在逐年下滑。恶化在继续。2015年上半年，万达地产投资物业公允价值只增加了39.10亿元，如果按照这个基准，2015年全年也不过78.20亿元，相较于2014年134.55亿元，会“缩水”56.35亿元。
尽管万达广场不断增加，但估值增加水平却同比大幅减少，这就说明万达地产的投资物业前景不被看好，说白了，增值潜力没有以前那么大了！
同时，万达地产的投资物业出租率从2012年99.2%下降至2015年上半年98.1%，这是其近三年来，出租率首次跌破90%。除了投资物业，万达地产的整体业绩也确实不如以往了，2015年上半年，其毛利率为44.3%，相较于2012年51.2%，下滑了7个百分点。
然而，万达地产仍背负着高额负债，导语中就说了，万达地产的负债总额约为4205亿元，其中流动负债就高达2597亿元。这个金额实在太大，咱们不说，就说银行贷款吧，万达地产也是很多的。
截止2015年上半年末，万达地产的信托贷款、委托贷款、海外贷款、债券、开发贷和经营贷分别约为72.04亿、79.33亿、51.81亿、365.53亿、551.87亿和621.81亿元，合计1742.39亿元。
数一数，国内公司中全部资产能超过1000亿元的都屈指可数，人家万达地产的借款就超过1700亿元，牛逼吧！所以啸侃君说，王健林们绑架了银行等金融机构，没有说错吧！
当然，银行等金融机构把钱借给地产公司，是为了利息，天下没有免费的午餐。2015年上半年，万达地产的融资成本（差不多相当于老百姓所说的利息支出）为67.23亿元，同比增长5.21%。万达地产方面的解释是，随着公司规模的扩大，资金需求增加，导致贷款和利息支出增加。
但啸侃君可以告诉你，今年上半年，万达地产归属于母公司股东净利润也不过51.94亿元，还没有融资成本多，你就知道万达地产负债有多高了。
负债累累、毛利率下滑，王健林只能开始甩卖一些盈利能力较差的资产，日前，万达地产发布公告称，将转让阜阳、滨州、烟台、营口和连云港五座万达广场，售价就比这五座万达广场的净资产高1625万元，换做过去怎么可能？
主要的是，万达地产承认这么做的目的之一就是降低公司的负债水平，应对国内房地产市场的波动。看到了吧，地产已经“日薄西山”，万达地产也在逐步甩卖部分资产了，而且是低价。
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