[摘要] 如今，经历了一季度的惨淡，二季度的回暖，三季度的平稳后，传统的“金九银十”已经过去了，楼市也已迎来央行的第三次“双降”，但是整体楼市“去库存”依然是当下市场面临的现实。关于去库存，有没有什么招式来应对呢？房企都是如何应对去库存问题的？
如今，经历了一季度的惨淡，二季度的回暖，三季度的平稳后，传统的“金九银十”已经过去了，楼市也已迎来央行的第三次“双降”，但是整体楼市“去库存”依然是当下市场面临的现实。关于去库存，有没有什么招式来应对呢？房企都是如何应对去库存问题的？
去库存仍是当务之急
除了一部分城市出现繁荣状况以外，大多数城市今年的传统旺季已经没有了往年的火爆态势。相比往年“金九银十”的市场火热，很多城市今年的“金九银十”并没有那么旺。
市场新常态下，楼市供求基本面已经基本平衡，短期内来看，楼市仍然面临去库存的问题，即使有限购取消、降准降息等“救市”政策，也改变不了当前楼市“去库存”的基本现实。
“330新政”以来，大中城市房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放，创历史心底的购房门槛，使得大量未来的购房需求被提前释放，如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。对于未来房地产市场需求特征来讲，就会体现出增速较为平稳、需求更加差异化的市场特征。
在楼市供求基本面已经基本平衡的情况下，去库存的问题依然存在，从中长期来看，还会面临去库存的压力。
去库存有哪些招式？
一，砍开工面积、缓拿地策略。一方面减少新开工面积或平稳开工，以销定产；另一方面，审慎拿地，使土地储备结构更合理化。
二，调整城市布局，聚焦一二线城市。目前三四线城市的库存情况已明显恶化、供需失衡明显，而一二线城市得益于经济强劲发展和人口集聚能力，市场消化速度和能力更胜一筹。
三，调整产品结构，加大适销产品比例。典型如绿城，在其年报中提出，2015年将高端产品向中高端产品拓展，丰富产品线，加大开发主流适销产品。
四，积极合理定价，加快销售去化。为实习快速去化，积极合理的定价策略也获得房企们一致肯定。恒大在今年初就祭出“商铺、车位5.5折促销”的性活动，而绿城也表示，2015年将会积极灵活的价格策略来实现库存快速去化。
五，升级IT信息系统，加强存货管理。如龙湖对存货进行货龄管理，每一套存货都按天来计算时间。而碧桂园也将存货进行分类管理，哪些部分是增值的，是哪些部分是正常卖的，是哪些部分是需要长期去化的，碧桂园会根据市场的需求做好去化的安排，对具体的指标和项目做好分解。
知名房企是怎么去库存的？
万科：降低新开工面积，保持产品销售畅顺
对于去库存问题，万科早在去年就指出部分区域市场供大于求的风险，对此，万科集团持续对低效资产进行去库存，定期计提减值并直接扣减当年利润，考核中利息成本不再进行资本化，直接作为期间费用当期扣除。
对此，在2014年业绩发布会上郁亮表示，公司将加大对回款率的要求，坚持“现金为王”的策略，继续保持产品销售顺畅，加大库存去化力度，力争实现销售平稳增长和更高的回款率。与此同时，为加快库存去化速度，万科降低了2015年的新开工面积，现有项目预计新开工面积1681万㎡，略低于2014年实际开工面积；
保利：调城市布局、调产品结构、调组织架构
对去库存问题，保利地产分三步走：
，保利调整了城市布局。在保利地产2014年年报上，保利表示：今年将全面回归一二线城市发展，辅以少量的三四线项目。因为以省会城市为主的一、二线中心城市，由于其经济发展动力和人口吸聚能力强劲，未来更具活力。
第二，保利将调整产品结构。为了促进销售业绩提升，保利在2015年将调整产品结构为着眼点，更贴近市场需求，做适销类产品。
第三，调整和优化组织架构。在去库存大战打响后，为了更好地贴近各区域市场，提升对区域市场的管理效率，保利在2015年还将调整和优化组织架构。
为加速去库存，恒大也在逐渐调整城市布局，将重心逐渐转向一二线城市；与此同时，恒大在产品定位上，仍坚持定位于刚性需求；还有很重要一点，就是遵循薄利多销原则，做好成本控制，标准化运营。
碧桂园：分解去化指标，放缓拿地节奏
首先是放缓拿地节奏。朱荣斌在碧桂园2014年业绩发布会上就表示：进入到2015年的二季度后，我们的投资步伐有所放缓，会审慎的根据市场的整体形势，公司销售回款、财务资金的情况，来决定每一宗、每一块土地的投资。
其次是调整一二线城市和三四线城市的投资比例。与2014年相比，碧桂园在一二线城市的销售贡献比例从2012年的37%，到2013年的46%，再到2014年的55%，呈现逐年递增的趋势，对此，虽然碧桂园联席总裁朱荣斌表示，“还是看市场机会，只要有机会，不管一二线还是三四线我们都会做。”但可以预见，2015年碧桂园会进一步加大对一二线城市的投资。
第三，碧桂园内部有一个去化指标的分解，把去化的内容分了几个部分，哪些部分是增值的，是哪些部分是正常卖的，是哪些部分是需要长期去化的，碧桂园会根据市场的需求做好去化的安排，对具体的指标和项目做好分解。
龙湖：把存货当癌症，砍开工面积、升级IT系统管理存货
龙湖集团主席吴亚军曾对媒体直言：龙湖把存货当癌症看待。为了去库存，龙湖在战略层面主要做了如下几个动作：
一，降低土地储备，同时砍开工面积。2015年，龙湖将在运营端减少或平稳开工，以销定产。同时，在入口端降低土地储备，并让龙湖土地储备结构更安全合理。据吴亚军称，2015年龙湖拿地将主要聚焦于一线领先城市与二线的核心区域。2014年，龙湖还减少了400万方的土地储备，今年龙湖在买地上也不会特别积极。而关于开工面积这块，吴亚军表示，从2012年开始，龙湖就开始砍开工，砍了300万㎡的开工面积，所以这几年龙湖的可售货值是比较平稳的。今年龙湖将继续减少或平稳开工，以销定产。
二，对整个集团上下灌输一个共识：不能用堆货实现销售，而要用去化率来实现销售。并要求集团上下达成共识，将此理念从上至下强制执行。
三，升级IT信息化系统，进行存货管理。2014年，龙湖将自己的IT信息系统升级了，对存货进行货龄管理，每一套存货都按天来计算时间。同时，还将准现房在内的所有存货分成很多种类进行管理，并且每一套房子都有人问责。从这套系统上，可以看到这套房子的目前情况，有一些什么样的动作，包括每一笔回款都能在系统上一清二楚。
四，在系统升级的同时，龙湖还制定了一套完善的考核体系，对上述情况进行考核，并定期更新考核要求。
世茂：2015要去一半库存，对未达标区域进行人员裁减
世茂的董事局副主席许世坛表示，2015年世茂要去一半库存。“希望能够去掉一半，大概180-190亿元的库存能够清掉一半，也就是100亿元以内。”但如何实现这一目标？
首先，降开工面积。在2014年后一个季度，世茂就果断暂停了270-280万平米的施工面积，也就是大概少了150亿元的货值。终，世茂在去年的去化率维持在60%，减少了库存压力。今年，世茂将继续维持这一策略；
其次，调整可售货值结构。大的调整是大幅减少三四线城市的供货，大概会减少接近20%。同时着重增加在一二线供货，所以今年世茂在一二线的销售占比会是一个较大的比重。
第三，世茂2015年会对未达标区域会进行人员的裁减。世茂每个月都会监控，每个月都有考核，会按比例对未达标就整个区域进行裁减。据了解，世茂有个考核指标，就是每个人的产出是多少，如果低于集团的平均产出，那肯定是要被裁掉。
绿城：调产品结构，积极定价策略
2015年，绿城面对仍然存在的库存难题，又将怎么做的呢？
首先，加大一线城市、重点城市的投资权重，加强区域集中度。
第二，调整产品结构，进一步将高端产品向中高端产品拓展，持续提高产品性价比的同时，丰富产品线，实现产品多元化，拓宽客户面，加大开发适合城市白领阶层的产品。
第三，加大销售力度、拓宽销售渠道，用积极灵活的价格策略来实现库存快速去化。绿地在2015年将实施积极灵活的销售和价格策略。并且，针对不同地区、城市和项目特点，采取具体有效的应对措施，加快新推楼盘和现有项目的销售。而针对库存量较大、库存时间较长的部分区域，绿地将制定精准的销售策略和灵活的价格手段，提高产品去化率。
第四，做好产品的增值服务，提升产品价值的呈现力，以促进产品的快速销售。
在房地产的白银时代，“去库存”依旧是主旋律。以上列举了不少去库存的办法，举例了一些知名房企对去库存的做法，但是小编觉得，去库存的做法可以借鉴但不能原原本本照搬，应该根据房企自身的实际情况去制定更加合理科学的去库存办法。
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