[摘要] 孙某与李某签订房屋租赁合同后,李某又与陈某签订了转租合同,孙某表示同意。但是,孙某在与李某签订租赁合同之前,已经把该房屋租给了王某,并已交付使用。李某、陈某、王某均要求继续租赁该房屋。那么,到底谁享有优先租赁权呢?
孙某与李某签订房屋租赁合同后，李某又与陈某签订了转租合同，孙某表示同意。但是，孙某在与李某签订租赁合同之前，已经把该房屋租给了王某，并已交付使用。李某、陈某、王某均要求继续租赁该房屋。那么，到底谁享有优先租赁权呢？
高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
（一）已经合法占有房屋的；
（二）已经办理登记备案手续的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的，承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。”本案中，一房三租，孙某与李某的房屋租赁合同、李某与陈某的房屋转租合同、孙某与王某的房屋租赁合同均属于有效合同。因王某已经合法占有租赁房屋，所以王某享有优先租赁权。孙某对李某构成根本违约，李某享有法定解除权，并有权在解除合同后要求孙某承担违约损害赔偿责任。在李某与陈某的房屋转租合同中，李某对陈某构成根本违约，陈某有权解除与李某的房屋租赁合同，并请求李某承担违约损害赔偿责任。但根据合同的相对性，因陈某与孙某之间无合同关系，陈某无权请求孙某承担违约损害赔偿责任。
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