[摘要] 近来,不少读者向记者反映,在小区的电梯里、门口处、道路两旁常见各种广告,这些广告是物业公司引入的,但对于广告收益归业主还是归物业公司,多数业主都表示不太清楚。小区物业公司负责人则称,广告费属于公共收益,物业公司有权收取,会将这些费用用于小区门禁改造、增设长椅方便业主休闲等方面。
近来，不少读者向记者反映，在小区的电梯里、门口处、道路两旁常见各种广告，这些广告是物业公司引入的，但对于广告归业主还是归物业公司，多数业主都表示不太清楚。小区物业公司负责人则称，广告费属于公共，物业公司有权收取，会将这些费用用于小区门禁改造、增设长椅方便业主休闲等方面。那么，物业公司是否有权引入广告？引入广告前要不要征得业主同意？广告该归谁支配？ 对此，记者进行了采访。
在呼和浩特市金桥开发区某小区居住的高女士向记者反映，她想在小区的公告栏张贴一张房屋出租的广告，物业人员却告知需收费20元。这让高女士很费解，小区公告栏本来是为了便民的，可是物业却用来收费。她在小区业主群里讨论后，大伙发现多年来小区的楼宇、大门外侧墙面的广告费用都是物业收取的。对此，有的居民认为，在小区投放广告应先找业主委员会，而不是物业服务公司。物业服务公司只是小区业主请来的，广告进小区必须先经过业主委员会的同意，所获得的也归全体业主所有，而不是由物业服务公司来支配。广告收入的开支，经业主同意后，可以用于共有部分的维修。
据呼和浩特市物业管理办工作人员介绍，根据《中华人民共和国物权法》第72条和73条的有关规定，小区建筑区划内的公共场所、公共设施、入楼梯间、电梯间、户外墙面和绿地等，属于业主共有。根据《物权法》，小区业主的共有财产、公共场地的，都应该属于小区所有业主的公共，应该由业主共同享有、共同管理。这其中包括小区的外墙广告、停车费、公共地出租的租金、共有房屋出租的租金，也包括电梯广告收入等。
也就是说，物业公司在小区广告方面的应该向业主公布，并说明该笔款项将作何用，即便是用于小区公共设施、绿化养护的花费，也应该将明细账进行公布。
内蒙古秀合律师事务所律师李月婷表示，《物权法》规定，业主对于建筑专有部分以外共有部分，享有权利，承担义务。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。利用小区公共区域、共用设施设备设置广告和进行其他经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会同意，并征求物业服务企业的意见后，按照规定办理有关手续。所得属于全体业主所有，也可以按照业主大会的决定使用。“小区的电梯、外墙都属于全体业主共同享有的部分，这部分区域的广告不应该由物业公司来收取，但是物业公司是受业主委托来进行小区的日常管理，如果物业公司收取了广告费，那么需向业主公示这部分费用的收入以及使用情况。”李月婷说。
对此，也有业内人士分析，居民小区业主委员会的缺失也是导致小区公共区域广告收入使用不明确的一个重要原因。小区公共区域是否设置广告牌、每块广告牌的有多少、这些将用在哪里都需要征得业主委员会的同意，但实际上，呼和浩特市的大部分居民小区都没有业主委员会，因此对于小区公共区域广告行为也就没有约束能力，物业公司只能自己进行收取。不仅如此，很多小区的业主不按时定额的缴纳物业费，导致物业资金不足，因此不少物业公司只能将这部分用来弥补物业资金，例如电梯维护费、公共绿地维护费等等。但是如果特别庞大，而这部分费用又没有作为小区公共维修基金，业主就应该向物业公司“讨要说法”了。
针对这样的情况，李月婷律师建议，业主可以先成立业主委员会，由业主委员会对公共区域的广告经营行为进行监督，对于已经投放广告并产生的，业主委员会可以与物业公司进行协商，要求物业公司对这部分费用的收入、使用进行公示。
物业公司认为小区广告收入是自己的，而绝大多数业主被蒙在鼓里，并不清楚自己对广告有支配权。另外，小区广告种类繁多，有的广告是公益性的，有的是商业性的；有的广告被放置于霓虹灯、液晶屏上，有的则被张贴在住宅墙上，或涂刷、悬挂在各处。这些都反映出小区广告管理方面的不规范。
我国广告法对广告主、广告经营者、广告发布者从事广告活动有一系列禁止性和强制性约束条款。这些条款包括对广告必须进行审查，但在小区投放广告，无论物业公司还是业主委员会或全体业主一般都没有资格和能力对广告内容的真实性、合法性、科学性等进行审查。而对小区内的各种广告媒介附着物的出让，到底谁是适合的出让主体，谁是代理主体；在小区内投放广告的合同内容应该怎样拟订、费用以何种标准支付、由谁决定、应当归谁支配、怎样支配等问题，有的法律没有规定，有的虽然有了明确规定，但在实践中并未得到遵守。
针对这种情况，笔者建议，小区业主入住后，一旦条件成熟，应该尽快召开业主大会，成立业主委员会，由业主委员会对小区广告的引入、的分配等问题与物业公司交涉，一旦交涉不成，应以业主委员会的名义维权更具有正当性和可行性。在选聘物业公司时，要和物业公司对小区广告的引入、以及违约责任等进行明确的约定。一般来说，小区广告的可以约定用于公共开支，如用来补充住房维修基金，改善小区服务，也可用于冲抵物业管理费、公摊水电费，等等。此外，还可以从中提取一部分作为报酬，用于奖励物业公司，激励物业公司提供更好的服务。
如果物业公司擅自引入广告或者将广告据为己有，业主或业主委员会可根据《物业管理条例》的规定向当地房地产行政主管部门举报，由房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告并处以罚款。除举报外，还可以起诉物业公司。起诉的时候，好以业主委员会的名义，因为经过备案的业主委员会具有诉讼主体资格，或者重新选聘其他物业公司。
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