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楼市,这么快就回暖了?

36kr  作者:大胡子说房   2019-03-06 11:22

[摘要] 这两周来,所有的房产中介都在传:南京3000人看房团65辆大巴车横扫72盘、燕郊某盘一夜涨7000元/㎡、深圳湾华润润府8000万豪宅秒清、广州金融城土拍又出地王:楼面价3.7万/㎡,总价达37.07亿、18城调控政策松绑……楼市,这么快就回暖了?二.在经历了长达6个月的惯性下跌,市场开始造势,营造

上有句话传得很广:中国最牛逼的通讯社是朋友圈,中国最的宣传工作者,都在房产中介的队伍里。

这两周来,所有的房产中介都在传:

南京3000人看房团65辆大巴车横扫72盘、燕郊某盘一夜涨7000元/㎡、深圳湾华润润府8000万豪宅秒清、广州金融城土拍又出地王:楼面价3.7万/㎡,总价达37.07亿、18城调控政策松绑……

楼市,这么快就回暖了?

二.

在经历了长达6个月的惯性下跌,市场开始造势,营造“金三银四”的氛围,个别板块个别项目的火爆在趋冷的楼市被放大,而裹挟在其中的你,是不是看到了事物的一面,没有看到事物的另一面。

而以上这些事的真相是:

1.南京3000人看房团65辆大巴车横扫72盘

——南京这一房产网站每年都会举办3000人看房团,2016年、2017年比今年还多人都没有上头条,而在楼市下行的2019年的通稿却神奇地刷屏了。

2.燕郊天洋城一夜涨7000元/㎡

——天洋城做为燕郊镇中心地段、配套最优、生活最便利的项目,是曾经站上燕郊3.5万/㎡房价巅峰的大体量项目,而的时候跌到1.8万/㎡。

相比跌去的,即使涨7000元/㎡,涨的还补不齐天跌的部分呢,而且只是单套涨,不是小区价值的整体回归。

3.深圳湾华润润府8000万豪宅秒光

——深圳湾华润瑞府位于深圳端的滨海豪宅区,旁边靠着南山的地标春笋,本次开盘推货143套,才卖了69套,秒光的是400平D户型,总价8000万,还有一堆上亿的卖不出去。

且不说豪宅市场与普通人无关。

深圳豪宅并非都好卖,恒裕滨城二期也是深圳湾一线海景的标杆产品,首开20万/㎡,价高不好卖,最近刚刚下调价格,依然去化困难。还有蛇口的枫叶望海公馆,近期还启动了分销来加快销售进度,回笼资金。

4.广州金融城土拍火热:370676万元+55%自持,折合楼面价37465元/㎡

——所有的广州人都知道珠江新城、琶洲、金融城是广州向东发展的黄金三角,金融城的控规主要以商业、商务用地为主,本地块则是为数不多的临江宅地,南临广阔珠江,坐享一线江景,可做成一线瞰江高端住宅项目。

未来可能是广州在售的一线江景豪宅新房,价格顶破利润率可想而知。这么一块难得一见的好地,吸引12家开发商,37465元/㎡的楼面价也就不奇怪了。

5.18城政策松绑

——从一线城市到三四线小城,这场松绑潮,覆盖面极其广。但是这些松绑政策基本都是针对“边角料”和放宽人才落户条件,都是一些不痛不痒的操作,不断在试探,并没有什么完全放开限购限售限价的虎狼之药,掀不起什么大波澜。

所以市场真的回暖了吗?

没有!

只是局部的项目火热和板块躁动,只是通过房地产自媒体文章和中介朋友圈的放大,显得格外躁动。

而且正逢年初,正是各城高价地项目集中入市的月份,项目备案价格稍高,到时,2月的统计数据会有所上浮,到时又得躁动一番。

如果你真的相信了,这些局部的躁动能够真正完全市场的房价预期,那就是天真了。

三.

房价真正要回暖离不开的三大最关键要素是:货币宽松(钱)、限购宽松(房票)、限贷宽松(贷票)。

而楼市要迎来真正的宽松,显然需要非常苛刻的条件。

结合2008年和2014上两轮房地产刺激调控来看,真正能够触动调控的只有以下3点的共同爆发:

1.受国内外经济环境影响,经济衰落下行预期强烈,需要托底地价房价,稳定市场预期和经济增长。

2.大量城市尤其是重点城市供过于求,楼市面临着高库存的风险。

3.楼市遇冷明显,掀起降价潮,成交量下滑,量价齐跌,市场救市呼声强烈。

而2019年是个地产小年,楼市的综合基调是稳,分类调控,一城一策,一定是大势所趋。

真正微妙的是,不管是经济还是房地产,都和2014年一样,处于调整期。

经济上,从成本优势向技术优势转变,处于产业转型升级的调整期。

房地产上,从短期调控向长效机制转变,处于产品升级、政策升级的调整期。

所以目前影响各城市楼市大势最关键的是:库存周期和量价调整预期,所以2019年,那些库存压力大、量价调整超预期的城市,才更有放松调控、主动救市的诉求。

四.

一般来说,对各城市来说,

(土地)消化周期在36个月以上的,停止供地;

(土地)消化周期在36-18个月的,要减少供地;

(土地)消化周期在12-6个月的,要增加供地;

(土地)消化周期在6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

所以12个月和6个月也是普遍意义上的分界线,库存周期在12月以内的有上涨的前兆,库存周期在6个月以内就是即将上涨了。

目前库存周期的基本面是:20-25个月。

所以基本上不具备普涨的条件,唯有少数的城市触到了边界,例如深圳。

所以现在你去深圳各大售楼部看新房,会发展不少开发商都在捂盘,上有豪宅半岛城邦香山美墅京基御景峰,下有刚需盘华强城京基珑庭,他们都在等一个合适的时机,在市场反弹期入市。

除了库存周期之外,还有量价调整预期,我们一般通过二手房的成交周期来看。

看看二手房的成交周期有没有连续两个月缩短,目前满足以上条件的有:北京、上海、深圳、燕郊、北三县、厦门。

所以大势已经很明确了:

放松——是“边角料”和不痛不痒的人才落户。

火热——是个别项目和个别板块。

供需紧张——是个别城市,没有出现普遍性的高库存或供需紧张。

综上,房价还未达到普遍回暖的条件,只有局部城市已经开始在酝酿触底反弹,其实“炒”的意味浓了点。

五.

房价真回暖了吗?

其实,房价不只有涨和跌,中间还有“横盘”这个大阻碍。就像这个世界并不是非黑即白,非正即误,在那中间,还有一个无尽的灰。

在楼市分化之际,有人在撩骚,有人在寻找,各种炒作,无非就是切中了“房价要涨”这个国民的焦虑。

不管是躁动的房产中介还是你我,终究是大时代洪流下裹挟着的一粒尘埃罢了。

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