[摘要] 宏观经济和政策形式一直是影响房地产市场的重要原因，从2007年以来，从GDP增速来看，我国宏观经济经历了两次比较明显的下行区间，本文通过对这两次经济下行背景下的房地产调控政策进行了梳理，并对政策出台后的市场变化进行了分析，在此基础上对未来经济形势以及房地产政策和市场走向进行了预判。
两次经济下行，房地产市场变化呈现鲜明的对比。上次经济下行，房地产市场变化明显，刺激政策促使量价快速反弹；本次经济下行，房地产市场量价小幅下降后趋稳。
（1）商品房量价：上次政策放松刺激量价快速大幅反弹，本次量价降幅较小，近期逐渐回升。上次经济下行，商品房量价先升后降再升，刺激性政策短期即有显著效果。上次经济下行区间，2007年4-12月，商品房市场量价同比快速先升后降，2008年1-11月，商品房市场量价波动下跌；2008年12月，商品房单月销售面积同比有所上升，价格继续小幅下降，2009年1月价格开始上涨；2009年3月商品房市场呈现量价齐升的走势。可以看出，自2008年10月一系列房地产刺激新政出台，销量于2008年12月开始回暖，价格于 2009年1月开始上涨，房地产刺激政策效果时滞约为3个月。本次经济下行，商品房量价经历迅速下滑-平稳反弹-趋于稳定的过程，抑制性政策效果较长时间才能显现。本次经济下行区间，2010年 1-4月，国务院陆续颁布“国十一条”、“国十条”，2010年5-8月，商品房市场开始有显著反应，4个月内呈现量跌价稳走势，销售面积萎缩，价格指数在 6-8月之间均持平；2010年9月，市场出现短暂反弹。2011年1月 “国八条”出台，之后的几个月内，商品房量价总体波动较小；2011年 7月至 2012年2月，量价增速缓慢下降，2012年3-6月，量价降幅稳中有所缩小，7-9月量价开始增长。可见，抑制性的调控政策对商品房量价的影响需要较长时间才能逐步体现。
（2）房地产开发投资：上次由高点急跌落速反弹，本次由高位缓慢波动下滑上次经济下行，房地产开发投资先升后降再升，滞后于政策和市场量价变化。上次经济下行区间，2007年 4月至 2008年 6月，房地产开发投资同比由 27.4%小幅波动上升至高点 33.5%；之后由高点快速持续下降到2008年12月的 21%；接着急速跌落至 2009年2月的低点 1%，2009年 3月小幅上升至 4.1%，房地产开发投资滞后量价变化 1-2个月，滞后刺激政策 5个月左右。另外，房地产开发投资占固定资产投资比重点为 2008年 2月的 29.2%，点为 2008年 12月的 20.6%，点与点相差8.7个百分点，上次经济下行区间的占比均值为 22.4%。本次经济下行，房地产开发投资缓慢波动下滑趋于平稳。本次经济下行区间，2010年初，房地产开发投资同比由 2月的 31.1%小幅上升至 5月的高点 36.9%，随后波动下滑至 2012年 3月的 23.5%；2012年 4月开始到目前，房地产开发投资同比增速降至 20%以下趋于平稳，房地产开发投资对抑制政策的时滞时间较长。此外，房地产开发投资占固定资产投资比重点为2012年2月的 25.6%，点为2012年9月的 19.9%，点与点相差5.8个百分点，2010年1月至 2012年9月占比均值为 21.1%。上次经济下行区间房地产开发投资占固定资产投资比重高于本次经济下行区间。
（3）房地产贷款：上次先降后升，本次持续下滑趋于平稳上次经济下行，房地产贷款余额同比先降后升。2007年四季度至2008年四季度房地产贷款余额同比由 30.6%持续下滑至10.4%，2009年一季度开始上升，之后持续快速上升至2010年一季度的高点44.5%，进入本次经济下行区间。本次经济下行，房地产贷款余额增速持续下滑后趋于平稳。本次经济下行区间，房地产贷款余额同比由高点持续下滑至2011年四季度的13.9%，2012年开始保持平稳，一季度至三季度同比由 10.1%小幅上升至 10.5%。2012年以来商品房销售面积同比增速降幅逐月收窄，市场由缓慢回暖趋于平稳，因此二三季度房地产贷款呈现小幅增加的态势。
（4）土地出让：上次先下滑后快速上升，本次急速下降后近期略有恢复，总体表现理性上次经济下行，土地出让面积和土地出让金先波动下滑然后上升。上次经济下行区间，2007年 7月至 2008年 6月，土地出让面积和土地出让金
同比下降，波动幅度较大，2008年7-12月，两者同比处于波谷区域相对比较平稳，2009年开始，两者同比增速开始波动上升。本次经济下行，土地出让面积和土地出让金同比先急速下降然后趋于平稳。本次经济下行区间，2010年 3-4月，两者同比急速跌落，土地成交面积同比由238.1%跌落至17.9%，土地出让金同比由534.8%跌落至82.9%，之后直到2011年9月，两者同比波动幅度相对较小，2011年10月至2012年9月，除个别月份外均出现同比下降，近期跌幅有所缩小，部分城市成交量环比出现增长。
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