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中国住房空置率超20%，四个字告诉你为什么房价还会涨

专聊房君  2019-01-24 10:22

[摘要] 围绕住房空置率问题，我们旁观者破有说法。有的人认为，我们所在小区或者路过小区，空置率都很高，一栋楼或者一个单元都没几户的灯是亮着的。这对于急需城市建设资金的地方来说，土地无疑是资本，城市交通、公共服务配套、城建等都需要大笔的资金，而地方的另一笔重要的税收，由企业交的税相对来说都比较固定，并且还不能收

围绕住房空置率问题，我们旁观者破有说法。有的人认为，我们所在小区或者路过小区，空置率都很高，一栋楼或者一个单元都没几户的灯是亮着的。特别是一些配套不成熟的新区，入住率更是少得可怜。

对于有多少房子是空置的，目前在国内没有统一的官方说法，不过，大多数民间机构发布的中国住房空置率在20％-28％之间，前一段时间，有一家英国媒体发布过30％的数值。最近新发布的空置房数据，是由西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁发布的2017中国城镇住房空置分析报告中说出了几个数据：

一线城市、二线城市、三线城市住房空置率分别为16.8％、22.2％、21.8％，其中商品房空置率为26.6％，整体上，对应共计6500套空置房。与国际上比较，我们的住房空置率处于较高水平，高于绝大多数国家。

当然，不同城市空置率也会有较大差别，一线城市空置率相对较低，说明住房需求较大，二三线城市空置率高，主要还是城市体量和发展相对滞后，实际住房需求相对弱些。按理说，住房空置率如此高，说明实际住房需求跟不上，为什么房价还一直在上涨呢？

房价之所以不断上涨，除去货币、政策、人口等因素外，推动房价上涨最重要、最直接的因素是什么呢？回答这一问题，似乎可以从中国社科院在2018年发布的2017年《房地产蓝皮书》中找到答案。该报告中显示，2017年土地价格与房价的比值达到了0.68，换句话说，土地成本已经占房价的68％，接近7成。从这个角度看，地价推动房价上涨的结论是成立的。

那么，地价为什么要上涨呢？在《中国土地政策改革》一书有这样一段论述：

“地方政府对建设用地的出让与资金使用支配余地大，土地出让收入成为筹措城市基础设施资金的重要渠道。地方政府不仅垄断了建设用地的“卖地权”，而且对于越来越丰厚的土地收入有的支配权”。

从这里我们可以看出，城市土地卖出收入大部分归地方所有，并支配使用。这对于急需城市建设资金的地方来说，土地无疑是资本，城市交通、公共服务配套、城建等都需要大笔的资金，而地方的另一笔重要的税收，由企业交的税相对来说都比较固定，并且还不能收多了，否则企业经营不下去，甚至跑了，考虑到地方就业问题，我们很多时候还要减免和照顾。通过多年的经验表明，土地无疑是来钱最快、的金主，对于卖地，我们向来都是认真的。

记得前些年，由于很多城市急需资金，供地较多，导致商品房上市量大幅上升，形成了一个个空城，这也是后来为什么开启了长达3年的三四线去库存模式。到目前，大部分地区楼市去库存任务基本完成。也正是这次去库存，让地方明白了一个道理，大量的供地，反而导致“房子卖不出去、土地不好卖”的恶性循环。所以，在去库存期间，大部分城市基本停止供地，据笔者所知，沿海很多三四线城市3年时间内基本没有什么建设用地上市。

物以稀为贵，土地供应越少，反而可以卖更多的钱，以前卖10块地才能卖10亿，现在只需要5块地就可以满足目标。在刚开始的时候，只有少部分城市精于这样的操盘，而到现在越来越多的城市都学会了。而作为拿地方面的开发商也不傻，我拿地价格都这么高，建造出来的房子自然也不能亏本，正常情况下，还要赋予一定的利润，所以，面粉价格越高，面包价格肯定会更高。

未来房价还会涨吗？

我们把上面房价上涨最直接的主因，归咎于“土地财政”四个字。现在的逻辑是，如果“土地财政”不改变，势必还会沿着“地价推动房价上涨”老路进行。这样的路子会改变吗？答案是肯定的，会，但不是现在。一般来说，一个城市一年的地方财政支出在编制新的一年预算时，都会呈现一定幅度增长，土地收入作为大多数城市的重要收入，无论如何都是不能放弃的，否则，城市很多规划好的工程、建设投入事项就只能搁置。所以，在目前很多城市还没有找到替代土地财政的收入项目。这种情况一线城市相对好很多，但更多的二、三、四线城市对“土地财政”依赖严重。

那为什么土地财政不可持续呢？答案很简单，在国家控制的建设用地指标下，我们总有用完可建设土地的那一天。这个时间到底还有多久呢？这要根据每个城市的情况而定，按照现在这个情形，除非达到一线城市的城市开发力度才会缓和，而目前大多数二、三线城市要城建水平相对成熟，没有个10年、8年，是难以完成的。当然，在“房住不炒”精神指引下，我们地方也不能一味指望抬高地价获取财政，房价少涨，也会反作用地价。

最后，回到题目。曾有人提议，住房空置率过高，就应该征收空置税，打击炒房客。笔者想说的是，只要是税，我们作为普通大众也未必不会涉及，你现在不涉及，未来没有可能吗？当前我们的税目够用了，我们没有必要做搬起石头砸自己脚的事。

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