[摘要] 买房从来就不是个轻松活，沙盘、楼书、 户型图、样板间，这里头有哪些门道？邻居、物业、学区、智能化，如何甄别？一扇门、一部电梯甚至一面墙，里面有何学问？为此，本报联合长三角房地产研究院推出选房秘籍，聚焦买房中最应注重的30个问题，让购房者在汹涌而来的新盘上市潮中轻松发现最适合自己的那一个。
买房从来就不是个轻松活，沙盘、楼书、 户型图、样板间，这里头有哪些门道？邻居、物业、学区、智能化，如何甄别？一扇门、一部电梯甚至一面墙，里面有何学问？为此，本报联合长三角房地产研究院推出选房秘籍，聚焦买房中最应注重的30个问题，让购房者在汹涌而来的新盘上市潮中轻松发现最适合自己的那一个。
好地段·差地段
不一定
买房看地段——华人首富李嘉诚的投资名言，已经成为地球人都知道的一句楼市口头禅了。可什么样的地段才是好地段呢？很多人对此可能都会嗤之以鼻，这也算是一个问题嘛！当然是市中心——的新街口呗，出行、购物、娱乐、健身、就医、就读……只要你住在市中心，上面的任何一项都能轻松解决。
市中心无疑是好的，可也有人放着人人艳羡的新街口不住、偏要往郊区去的，笔者身边就有这么一位朋友。近日他卖掉了五台山上的住房，和妻子搬到了花神湖畔。“别人都是削尖了脑袋想要往城中挤，你咋偏偏要逃离新街口呢？”面对朋友们的不解，这位先生禁不住叫苦：“在新街口住了十几年了，人满为患、环境嘈杂、空气污浊，只要想想就让人头疼得不行。”现在的新房子虽然在交通、配套方面都不如原来的，但“终于可以大口大口地呼吸带着青草香味的空气了”，就冲着这一点，他也觉得自己的房子没换错。
还有一位朋友，房子买在南京城这几年来一直热得不行的河西板块，说起来那也是非富即贵的豪宅集中地了，不过因为工作单位在新街口，他竟然也是一肚子苦水。“上下班的路越来越堵了，三四公里的距离经常要用上大半个钟头，连家住江宁的同事都没我用的时间长，因为人家有地铁，我家前不着村，后不着店，在两个地铁站的中间，根本沾不上光。”由此可见，地段的好坏完全因人而异、因需求而异。对于一些买房人来说，不是非要城中、河西这样的热点板块才是心目中的好地段，而是要看自己及家人的工作单位、入学或者其它居住的需要，最适合自己的就是的地段。
与自住不同，投资则另当别论。城中、河西这样的成熟地段固然保值增值能力突出，不过价格也会很“好看”，普通投资者如果没有实力购买城中、河西的高价盘，那么该选择什么样的地段呢？对此，不少专业人士的建议都是，不妨傍着规划去买房，用未来的眼光看现在，增值的可能性更大。即使现在很差，只要清楚其规划，就不要担心。
试问十年前，有谁能想象得到从江宁到新街口只要二十几？而六七年前，以四五千元/平方米的价格购买河西楼盘的那些买房人还被不少人视做疯子，如今笑话他们的人相信全都后悔不迭了。
邻居的压力
开辆桑塔纳竟被当成修理工
记得2000年前后，中国的家庭都在攀比谁家的存款多，谁家要是有几十万的存款，那是相当富有！到了前几年，随着物价和房价一路飞涨，人们已经不比存款了，而是看有房没房，有房的也要看你是住在哪个区域、哪个类型的，是经济适用房、普通公寓，还是豪宅。住在长江路？哇，富人区！搞得住在江北的人都不太好意思开口了。
翻看现在的报纸房产广告，也可以发现诸如尊贵、奢华、名流、、贵胄精英之类的词语屡见不鲜，房子俨然成为一个人身份地位的识别码。河西一位从事楼盘销售多年的售楼小姐在接受笔者电话采访时说，她们在介绍完产品后都会主动告诉客人，买我们小区房子的都是什么样的人，比如律师、银行高管、私营企业老总等等。这位置业顾问表示，当告诉客人可以和有身份的人做邻居时，对客人的购买行为会产生很正面的效果。人们也会发现，身边的确有这样一些人，他们把买房作为提高生活品质的进身阶；通过买房树立起心理优势和寻找成功感，或找到和自己身份归属一致的群体，就算背上沉重的经济包袱也想住到豪宅里去，结果呢？只能是甘苦自知。
就在前两年，南京城北的一处豪宅在全城的购房者中可谓无人不知，能够在这里买套房子，那旁人看你的眼光就会立刻不一样了。冲着豪宅能带来的荣耀感，市民大明就耗尽积蓄还举债不少购买了这里的一套公寓。本来是很开心的事情，可是，入住没多久，开发商又通知业主小区开售车位，要么把车停到小区外面的马路上再步行回家，要么就得花四十多万买个只有使用权的车位。买豪宅已经花了几百万，再花四十多万买车位让大明实在吃不消，结果有一天回家就被保安挡在了大门外。有家不能回的滋味可真不好受。
有位业内人士还给笔者讲了这样一个段子：某天，住河西一豪宅的吴女士在家，其弟上门拜访，开了辆桑塔纳2000，结果进门的时候竟然被物业误以为是修理工来了，当时真是好不尴尬。
一位卖了多年豪宅的销售人员说，千万别让邻居带给你压迫感，不要把自己那点家底倾囊而出后，好不容易住进了豪宅，却不得不天天在车库里面对人家的大奔、宝马心中郁闷。
金岩石说得好，楼市调控要把“真富人”赶上山，把“假富人”赶下水。意思是真正的有钱人，那就让他住豪宅，交重税，反正他交得起，交的钱也可以给大众谋福利，而靠砸锅卖铁外加巨额银行贷款拼命挤进豪宅的中产，还是要量力而行，别在豪宅区开辆桑塔纳被人当成修理工，那岂不是自找不爽？
户型图
请售楼小姐在户型图上标注开间尺寸
8月15日上午，位于奥南板块的金地自在城推出了446套精装修房源，结果有2000多人参与摇号，不过半天时间就被一抢而空，成为新政后南京楼市“日光盘”。除了合理的定价和可以预见的区域发展空间外，80后梁小姐告诉笔者，金地自在城的户型也让她很喜欢。“64平方米做到两房两厅，而且还保证了客厅约4.5米的开间，85平方米居然做成了复式三房，的附加空间达到了40多个平方米，在看过样板房后，我做梦时都想住进去！”
俗话说，“买不买房看地段，掏不掏钱看户型”，如果哪个购房者对一个楼盘的户型赞不绝口，那他肯定是真的动心了。不过，说来也奇怪，如今像金地自在城这样把各个户型都做一套样板房让购房者亲自去感受的楼盘越来越少了，不少楼盘都是样板间没开、仅靠着户型图就卖房。市民李先生就在城东碰到一家楼盘，从报纸上得知该楼盘开盘的消息后，李先生就和家人一起到售楼现场去看看，发现开盘现场人气很旺，不少买房人都排队等着签认购合同。
李先生禁不住也来了兴趣，赶紧叫住一个售楼小姐问：“能带我们去看看样板房吗？”“不好意思，现在还没有做。”“啊？那还能带我们去工地上看看？”“去了也没什么可看的，才出正负零呢！”“那我怎么敢在你们楼盘放心买房呀？”售楼小姐指了指沙盘和手中的户型图说：“你可以看这些嘛！”
户型图成了一些买房人对未来居所的了解途径，不过一位业内专家提醒买房人， 户型图也不能尽信，“地图的出版还有专门出版社的监督， 户型图嘛，则是各家开发商在设计师户型设计的基础上作了各种美学上的处理，这些处理可以美化原本枯燥乏味的设计图纸，甚至于会有意无意制造一些小陷阱、造成对买家的误导。”例如很多户型图只标注房间的格局，却有意无意地忽略了开间和进深的尺寸。以至于户型图看着很好，等你进了家门，才发现房间为什么这么小。因此对于购房者而言，看户型图一定要留个心眼，遇到没有标注尺寸而又需要了解尺寸的地方，一定要请售楼人员帮你在户型图上标注出来。
样板间的秘密
样板间的床可能“小一号”
收房本是件很幸福的事情，但对于刚刚拿了房的张先生来说，最近却很是郁闷。“为什么我的次卧室内没有了飘窗。这跟当时看的样板房不一样了。”张先生说买房的时候，样板房两间卧室明明都是有飘窗的，但他收房的时候发现房子内少了一个飘窗。有过买房经验的人大都曾经看过很多“千娇百媚”、美轮美奂的样板间，但对于其中的门道，能够一清二楚的可能就不是很多了。
正在为儿子挑选婚房的高大妈告诉笔者，看了几个月的楼盘，也看过各式各样的样板房，她现在能称得上半个专家了。“直接做在楼房里的实体样板间，要比临时搭建的更有参考意义，因为其朝向、面积、层高、阳台大小以及周边环境等都不会有问题，是真正的实景展示。还可以实地感受一下每一种户型的采光如何、有无遮挡、是否通风、室外景观如何等。”
从事楼盘销售的丁先生则透露，样板间是开发商为了达到销售目的而在项目销售期间设置的，可以说是楼盘的脸面，所以开发商都会不惜资金在样板房上大做文章，高档点的楼盘还会请国外的设计团队来量身定做，就是为了提高买房人的购买欲。
还有专家表示，一些样板间为了追求美观而故意忽略了实际。比如样板间多采用亮色调的装修、房间内24开灯，使得一些原本黑暗的空间变亮，采光不足的问题也因此得以掩饰。针对这种情况，购房人可以让售楼人员关闭灯源，体会房间里各部分的自然光线及阳光是否充分。
值得一提的是，有些样板间里的家具不是标准尺寸，通过让家具“缩水”的方法使房间“变”大，这在小户型楼盘中尤其常见。很多样板间看起来宽敞，实际是因为使用了小一号的家具。比如原本需要放置1.5米的床被更换成1.2米等。所以常会遇到，当初样板间里放了一张床、一张梳妆台的卧室，收房后才发现只放得下一张床。
窗户要大，还要隔热
“我要一所大房子，有很大的落地窗户，阳光洒在地板上，也温暖了我的被子……”的《我要一所大房子》肯定唱出了无数都市人的心声。试想一下，在这扇大落地窗户前摆上一张舒适的摇椅，闲暇时候一边品茶一边看看远山和天边飘过的云彩，或者是在寂静的夜晚观赏天空上的星辰，看着时光慢慢流过，这种诱惑相信没有几个人能够抗拒。
要说起来， 窗户的主要作用就是通风透光，因此现在房子设计的潮流也是窗子越来越大、越来越多，不但客厅里有落地窗，卧室里还有飘窗，往往看起来空间更加开阔，光线更充足。但大窗户也带来了保温隔热的问题，据专业人士介绍，窗户是建筑最薄弱的一个环节，大概有30%—40%的能量是从窗户跑出去的。
大窗子让房子更美观，但能耗也更高，那么开发商是如何解决这个矛盾的呢？家住朗诗国际街区的胡先生告诉笔者，他家的窗户玻璃特别厚实，开发商选用了欧洲品质的塑钢节能窗，配上中空LOW—E充惰性气体的玻璃。“特别说一下LOW—E，LOW—E是在玻璃上镀了许多银的镀层，它能够挡住房间的热量不出去，也能够挡住室外的冷热不进来。”据介绍，单层玻璃传热组只有0.17，普通的中空玻璃传热组是0.28，朗诗·国际街区的传热组达到了0.4。
同时，这种窗户的隔音效果也大大增强。李女士因为家族遗传，心脏不好，对新鲜空气的要求特别高。她晚上睡觉不能关窗户，必须要保证空气流通，否则就会觉得胸闷。但开窗睡觉的弊端也是显而易见的：噪音大，休息不好。搬家后，李女士的烦恼才终于解决了。
另外，开发商还在各个朝向的窗户都安装了外置的金属遮阳卷帘，它不仅遮挡太阳直射的光线进入室内，也能够遮挡太阳漫射辐射的热量进入室内，可以使家里面的温度更加舒适均匀。当全部拉下时，即使是白天也能创造伸手不见五指的环境，“上夜班的人回来也能睡个好觉了”。胡先生还发现，一般再好的房子只要把窗户打开，就肯定会有一层灰，但“在我们那个地方，一般20几天才抹一次桌子，懒的人一个月抹一次桌子都没有问题，这得减轻多大的劳动负担啊，呵呵。”
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