[摘要] 买房从来就不是个轻松活，沙盘、楼书、 户型图、样板间，这里头有哪些门道？邻居、物业、学区、智能化，如何甄别？一扇门、一部电梯甚至一面墙，里面有何学问？为此，本报联合长三角房地产研究院推出选房秘籍，聚焦买房中最应注重的30个问题，让购房者在汹涌而来的新盘上市潮中轻松发现最适合自己的那一个。
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家里的外人
保姆房·保姆门·保姆梯
有这样一个故事：城郊某别墅区交付后，有不少业主赶在春节前装修完工了。新年乔迁新居，颇有热闹气氛。但业主大多有事业在忙碌，孩子也要上学，一过正月十五，便发现了种种不便，一家三口又搬回了城里的公寓。过段时间，住进别墅的父母，也适应不了别墅冷清寂寞的“准坐牢生活”，逃回了“老家”。于是，偌大个别墅区，终于成了保姆们的天下。
这样的故事发生在每一个都市，从故事中固然可以看出别墅物业的种种问题，但也能看出现代生活中越来越离不开保姆。保姆帮我们带孩子、买菜做饭、打扫卫生，但是很多人希望保姆是隐身的，能够在需要的时候出现，不需要的时候在眼前“消失”。于是，善解人意的开发商与时俱进，在豪宅中纷纷规划起保姆房。
据了解，除了别墅之外，南京楼市中面积超过170平方的大户型，大部分都配有一个小面积的保姆房。不过，多数人除非迫不得已，只要能请钟点工就不想请住家保姆，于是很多业主家的保姆间变成了储藏间或者书房。
好吧，既然这样，那就继续完善吧。雅居乐新推的豪宅天岳、天正滨江260平方米的户型不但有专属的保姆间，还有专门的保姆电梯。雅居乐天岳的保姆间与厨房相连，保姆可以由保姆梯出来直接进入保姆房，由保姆房直接进入厨房，连客厅都不用共享。“许多高端客户都非常注重私密的个人空间，主人在家的时候，保姆不会随意走来走去，保姆专用电梯可以很好地解决和高端业主混杂的问题。”一位开发商介绍。
据了解，在深圳，有的高档楼盘还专门在小区里规划了了保姆公寓，让保姆也准时上下班，但同时又能一喊就到，据说，这样既可满足业主对保姆的需求，又可避免业主与保姆住在一起带来的不便。
不过，现在保姆已经成为不可或缺的家庭成员之一。一次几位开发商老总聚会，席间有人感慨：找一个的保姆比找对象还难！此话一出，满座皆有同感，认为此话有理。如果真要找到称心的好保姆，业主讨好她还来不及呢，除了加工资，说不定还要给个次卧的待遇吧！
物管
好管家是房子的保证
俗话说“三分建筑，七分管理”，房子买进来住进去，要舒心省心就要好的管理。保洁到位、安保严密，一些意外之事还有人帮你操心，那就是幸福感。房子卖出去，这幸福感也随之让渡，接手者欢天喜地，多掏腰包也直喊倍儿值。一进一出，好管家给房子带来的触手可摸。
摸到这快感的是英国人奥克维娅·希尔。1880年至1886年间，希尔女士把她名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理办法，出乎意料地收到了良好效果，改善了居住条件，为业主和承租人双方带来了利益。希尔也成了公认的近代“物业管理”的创始人。
南京地产界这样的榜样都有。1994年从新加坡来的仁恒，第二年就成立了仁恒物业，第三年就接管了旗下在南京的项目梅花山庄。这仁恒物业是当时南京获得ISO9002认证的企业，在那个物业管理不知为何物的年代，一个物业公司居然取得国际认证，可谓石破天惊。十多年来梅花山庄从起初不足4000元的售价，伴随房地产行业市场化及房价走高，其二手房也始终水涨船高，到目前均价也达到了一万六七千元，并始终较周边项目高出一两千元单价。
另一个稍近的例子是万科金色家园]。金色家园是万科进入南京市场的项目。这个万科2001年以高出底价2600多万元拍下的二道埂子地块及金色家园所在地，在彼时的南京人眼中不过是一个脏乱差的边缘之地。与万科金色家园同时进入南京的，还有名声在外的万科物业。见面都是热情的笑容，有什么事你只要一声招呼，丰富的小区活动频频举办，的物管让整个小区充满生气，充满凝聚力。时至今日，万科金色家园仍是炙手可热的二手房物业，其售价竟然不亚于周边的新房。万科物业的魔力在其中居功至伟。
房子不同于普通的消费品，买完后还得养。好的物业管理可以使房屋保值，而物业管理不善，则会使房子迅速贬值。如果说房子品质是一个楼盘的硬件，那么物管就是其软件，好房子除了有“硬功夫”，还得有“软实力”。
刷卡
进家门要过三道“安检”
好莱坞大片《鹰眼》讲述一个社会青年和单亲妈妈被一个“未知来电”的电话操控，故事到最后揭秘具有如此操纵能力的居然是美国军方研究出来的超级电脑“鹰眼”。它可以通过传感器采集世界各个角落无处不在的各种信号，自动分析可能遇到的威胁进而将之扼杀在襁褓中。片中无处不在的摄像头成为“鹰眼”追踪两位主角的最主要武器，他们的任何举动都能通过摄像头被捕捉到，其无处藏身之感令人印象深刻。
在科技日益发达的今天，隐私的保护成了奢想，窃听偷窥且不说，一点举动都可能被人拍成照片或视频挂到网上，如有出格行为很快可能遭遇“人肉”。所以人们都在为私密的最后一道防线努力，那就是在家的入口设置层层关卡，一切来往都需得到授权。
这种私密保护的宠儿就是目前盛行的智能刷卡电梯。搭乘这种智能电梯，业主进电梯后需要先刷卡才能启动电梯，其中有些刷了卡还要按楼层数，有些则完全智能化，电梯智能系统将通过读取IC卡信息，自动升到业主所住楼层，根本不需要动手按键。这样一来，不仅外来人无法进电梯，就是业主也无法随意到达其他楼层。而电梯门一打开直接映入眼帘的就是业主家大门。
更强大的私密保护则是从小区进入那一刻就开始了。近期即将入市的保利紫晶山项目，就开始了这种尝试。据该项目销售人员介绍，保利]紫晶山提供了保利独创的三级物管，每一级对人员的出入都有把关：级物管为三大社区入口，需要刷卡进门；二级物管为各组团的大堂，每个组团用绿篱做墙，建有各自的“入口”，三级物管为花园洋房私家电梯厅，整体形成“主入口-组团分区-组团大堂-组团步行入口-地下车库入口”的回家路线。
据悉，所有业主均能通过刷卡进去小区，而各组团的门则只有本组团的业主才能刷卡通过，单元门就更只向本单元的业主开放。如此严格的物管在南京也是家，据保利介绍，此种物管模式在其他城市取得了较好的反响，不仅保证小区整体安全性又体现了业主的身份。
回家要走三道门禁，小区大门一道、楼宇大堂一道，进电梯时还有一道。以前信用卡代表了一种身份，现今三道门禁的入户卡那才是真正的身份标识。
雨水收集利用
让每一滴水都有去处
随着城市化的迅速发展，道路、建筑群等不透水面积的扩大，使得雨水不能入渗补充地下水，加剧了城市水环境和生态环境恶化，大雨时，径流迅速汇集造成地面积水甚至城市局部洪灾。因此如果在城市建设中，注意建设雨水收集利用工程，把原来被排走雨水拦蓄下来利用，既增加了城市可利用水资源量，节约了自来水，还可以有效地减轻城市洪涝和排水系统压力，改善和修复城市水环境，涵养地下水。
雨水收集因此被大量应用到楼盘开发中。今年5月，南京市住建委相关负责人曾透露，按照相关规定，2万平方米以上的新建建筑物应当建立雨水收集利用系统，但这一规定在南京两年多来一直难以推行。今年这条规定已纳入新建小区规划要点，强制推行。如果小区规划方案中没有雨水收集利用系统，将无法通过审批，领不到规划许可证。
据了解，建立了雨水收集系统的小区，不管雨水落在小区内的屋顶还是地面等任何地方，集水系统照单全收。地面的透水砖会迅速将雨水吸入地下的沙石层，雨量涵养水土，雨量大到形成积水时，地下管道会将雨水引入小区地下的蓄水池中。收集起来的雨水可以满足小区的喷淋、洗车、消防及公厕用水。
据测算，对小区居民来说，雨水回用成本才0.35元/吨，只及自来水价的1/8-1/9，小区绿化、浇洒道路和做水景，全部可用雨水代替，节省了自来水费和物管费；对城市来说，雨水回用减少了社会用水量，节省了自来水厂投资，降低了污水厂处理成本，还利于城市防洪和小气候调节。市供给水有关负责人表示，南京每年建设商品房1000万平方米以上，这项措施落实后，每年可增加节约用水1000万吨，“可以节约50个紫霞湖的水量了。”
南京做得比较好的有金鼎湾国际雨水收集利用系统和银城东苑小区雨水收集利用系统等2处雨水利用示范工程。金鼎湾的系统由雨水收集、雨水和景观水处理、雨水利用三部分组成。具有很好的节水功能，经济又能达到绿色环保的要求，其经验值得推广。
外墙
空调升温慢原来是保温层的问题
业主李先生反映，购买了某楼盘入住后，冬天室内气温很冷，把空调开了却总感觉升温很慢。刚开始以为是空调出了问题，还请厂家过来调了两次，都没发现问题，最后请验房师检查之后才知道房子根本没有做保温层。除了冬天冷，夏天还特别热，家里的电器能耗多了几倍，客厅的墙壁还出现了卤水外泄，时间一长，墙壁还出现了掉漆。
根据国家颁布的节能标准，从2001年10月1日起规定，新规划的楼盘必须强制做外墙保温层。
那什么是保温墙？墙体按照功能分有承重墙、隔离墙、装饰墙、保温墙。保温墙的作用就是为了保温，可以是单独的墙体，也可以附着在其他的墙体上，也可以由其他的墙体来充当。
家庭装修所说的保温墙一般是指附着在外墙上的软包装饰。一般的材料就是填充岩棉、海绵等，作用就是减少外墙的导热系数，增加墙体的保温性能，为了美观有时再加上一层石膏板作为面层。
那么什么样的保温墙算是好的保温墙？据了解，上世纪80年代]中期建设部在范围内启动建筑节能工作以来，墙体保温经历了外墙内保温、夹心保温和外墙外保温的发展历程。大量工程实践证明，目前普遍采用的外墙外保温技术是较好的墙体保温技术。
“外墙外保温”技术，即在建筑物外墙外侧附加保温材料达到节能目的，这是目前大力推广的一种建筑节能技术，适用范围广、技术含量高，但也存在施工难度大等问题。
当前的建筑外围护结构保温节能形式中，主要有复合外墙外保温节能体系和单一保温墙体节能体系两种。
目前复合外保温墙体做法最普通的是外贴聚苯保温板，是当前较为成熟的外保温技术之一，它的工艺是将裁切好的泡沫聚苯板用专用粘结砂浆粘贴在外墙表面，并加尼龙锚栓固定，然后在保温板表面抹聚合物水泥砂浆，压入耐碱涂塑玻纤网格布，最后在表面抹弹性抗裂腻子和涂料。
单一保温墙体系也即采用单一材料保温。目前市场上可选产品较为现实的是加气混凝土制品，它是一种既具保温性能又可作为主墙体的建筑材料，至今在国内已有40多年的生产和应用经验，许多企业的生产已经高度工业化，产品质量也是有保证的。
地暖
用地暖比用暖气片节能30%
地暖可能是当前在售楼处听得的词汇之一。作为楼盘的重要卖点之一，地暖逐渐被更多的人接受，其具备的节能环保能效也被越来越多的人青睐，很多人乐意买仁恒的房子，除了喜欢他的品牌和物管，地暖也是一个重要方面。
何为地暖？其采暖原理是什么？简单地说，地暖就是地面辐射供暖，我国北方常说的“热炕头”可谓地暖雏形。现在随着科技时代的到来，地面供暖技术已从原始的烟道散热火炕式采暖发展成为以现代材料为热媒的地面辐射供暖。
地暖按照供热方式的不同主要分为低温热水地面辐射供暖和发热电缆地面辐射供暖。 低温热水地板辐射采暖是一种先进的采暖技术，它的工作原理是以不高于60℃的低温水作为热媒，使科学分布于地面层下的热水管首先均匀辐射加热整个地面，是以整个地面为散热器，通过地暖网辐射层中的热媒，均匀加热整个地面，利用地面自身的蓄热和热量向上辐射的规律由下至上进行传导，来达到取暖的目的。一般设计地表温度只有24℃一26℃，因为供热面积较大，所以室内热量分布均匀，空气中水分蒸发慢，热力由下往上进行热辐射，在室内形成从脚底至头部逐渐递减的温度梯度，符合人体足部血液循环较慢，头部血液循环较快的生理特点和我国传统医学“温足凉顶”的健身理论。
电热地板采暖是一种低温大面积辐射式采暖方式，系统将发热电缆安装在采暖空间的地面内，以电力为能源、发热电缆为发热体，将电能转化为热能，主要以低温热辐射形式把热量送入采暖房间。在辐射、对流、传导三种热量传导方式中，人们对辐射传热的感觉最为良好，因此发热电缆低温辐射供暖系统也是世界公认的最理想、进的采暖方式之一。
相比之下，空调和暖气片的传统采暖方式以点热源为主，在热源附近温度较高，离热源越远温度越低，温度在房间内的横向分部也不均匀，影响舒适度。
对于地暖产生的费用，除了安装硬件产生的费用外，首先，暖气片使用寿命为8—15年，空调10—15年，地板采暖50年。研究表明，在同等条件下，地板采暖比暖气片采暖节能30%。对用单户燃气锅炉作采暖热源的用户来说，节约的采暖费很可观，一般用锅炉一个采暖季的采暖燃气费约30元/建筑平米(非节能住宅)，100平米的住宅就要3000元，而用地板采暖每年可省900元。地暖的使用寿命在50年以上，算下来50年可以省出一部夏利车。
安静的环境
房子质量越好，隔音越差？
常言所说的“富贵病”，指的是肥胖、肠道癌、高血脂、动脉粥样硬化、冠心病、糖尿病、脑中风等，这些病之所以“富贵”，是因为吃得太好、过得太舒坦，贫穷的社会和贫穷人群是很少得的。
那么楼盘是不是也有这般“富贵病”？一种流行的说法是，新楼因为质量越好，隔音效果越差，就如同“富贵病”一样，这种隔音差的直接原因就是节能新型材料空心砖，比不上老红砖厚实，隔音大打折扣，但事实并非如此。
“目前民用建筑使用的空心砖、混凝土多孔砖、加气混凝土块、轻质墙板和各种保温板材等不仅仅是保温材料，也是隔声材料”，南京一家研究机构的材料学博士陈女士介绍说，从技术上来说，这些新型砖都有隔音指数，而且指数还不低，正规厂家出的砖如果施工得当应该能达到隔音效果。
据了解，自2008年，南京就全面禁止企业生产粘土实心砖，有步骤地关闭粘土砖瓦企业，鼓励利用粉煤灰、炉渣、工业矿尾、脱硫石膏、建筑垃圾、江河淤泥等固体废弃物生产新型墙体材料，“这些墙体材料除了材质非常薄的可能带来隔音问题外，一般都不太有问题，技术上没有障碍”，知名验房人丁渤表示，对于隔声问题，国家强制性规范(《住宅建筑规范》、《民用建筑隔声设计规范》、《民用建筑设计通则》)对室内环境噪音的允许值为，白天50分贝，夜间40分贝，“但噪音与隔音之间的差别较大，即使后来规范把标准提高到30-35分贝，隔音仍然是符合规范的”。
丁渤表示，单就新兴墙体材料本身而言，如果质地比较疏松，单位容重比较轻，隔音效果可能比实心砖略差，但也差不了多少，整体而言现在的墙体材料隔音效果并不比传统的材料差。
对于为何现在楼盘出现这些隔音问题，验房中经常遇到类似情况的丁渤称，出现隔音的原因比较复杂，可能是施工环节造成的，也可能是新兴材料过于密实规整，而不规则材料对阻止声音传播的效果更好。此外，对于那些挑高户型，室内外有架空层的建筑，因为使用的大多是钢结构，隔音效果相对较差。
社区文化
“圈子”是这样形成的
社区是个社会学名词，起源于拉丁语，意思是共同的东西和亲密的伙伴关系。1887年，当这一概念由德国社会科学家滕尼斯提出时，关注它的人微乎其微。不过，如今的社区成了一家楼盘软实力的隐形武器，口碑营销形成的最重要的平台就来自这个社区圈子。
如今的社区已不再拘泥、局限于行政划分的“街道办事处”之类的社区。一个楼盘往往就是一个形式上的社区，一个社区是否拥有良好的圈子，关键点之一就是是否拥有独特的社区文化。我国的城市化发展迅猛，为中国的经济繁荣提供了良好的条件。但是，有城市必有“城市病”。精神危机便是各国在城市化过程中都感到棘手的一种“城市病”。城市人来自四面八方，各自背景、职业、收入等方面千差万别，这种差异会带来疏离化，正所谓“一墙之隔，老死不相往来”。
社区文化是属于深层次的建设，高层次的建设，也是高难度的建设。人不可一日无炊，社区文化不可一日中断。作为南京高品质楼盘，雅居乐在进入南京后一直以高频率的社区文化活动著称。这家来自华南的开发商巧妙地将本土文化与楼盘定位结合，为业主创造一个相互交融的空间，其品牌也迅速被口口相传。
比如早在2008年，雅居乐就将“马可·波罗神游之旅”系列活动引进社区，开始其社区文化建设之路。春天的时候，雅居乐组织业主“踏春总动员·烧烤欢乐行”，端午节的时候，雅居乐举办“绿野香粽节·闻香识名仕”活动，六一儿童节期间，雅居乐又推出社区露天“炫动卡通”电影节。到了年终，雅居乐为业主组织答谢文艺晚会。春暖花开，四季流变，潜移默化之间，一个社区的圈子因此而形成。
入户花园
入户花园，最吸引人的是面积？
所谓入户花园，就是在入户门与客厅门之间设计了一个类似玄关概念的花园，起到入户门与客厅的连接过渡作用。
在高楼林立的城市中，能够有一块与大自然亲密接触的空间实属不易，来自广州、深圳的入户花园概念，不仅满足了中国人传统的“庭院情结”，更使得家中出现了两个功能明确的生活区，即生活起居区和休闲区，这样的改变不仅美化了居住的空间，也给居住者带来了更多美好的视觉享受。尽管最开始的“入户花园”概念源自于气候、温度等条件适宜人居的广州、深圳沿海等地，但随着南京人居品质的提高以及住宅小区的逐渐高档化，入户花园不但被引入到不少楼盘的户型设计上，同时也受到了购房者们的青睐。
市场上比较常见的入户花园面积是5—10平米，还有少量10几平米的入户花园，都是按一半面积算的。早期入户花园引入南京时，大多用在大面积的花园洋房产品上，包括现在许多大面积户型仍然很普及，比如雅居乐158平米以上的大户型、金域中央133平米的户型以及天泓山庄143平米以上的大户型，都做了入户花园结构。但随着时代变化，入户花园利用的范围越来越广，甚至小户型也用上这种设计，如宜家国际公寓的81㎡户型，设计有入户花园、双阳台、花池等细节。
早期的入户花园设计更多是为休闲和扩大空间考虑，不过在实际使用中，这一“花园”概念已逐步有名无实，许多户型的入户花园在入住后多半被辟为他用。“入户花园有三四个平方，原来是用来放洗衣机等，有了孩子就做了个小的游戏室。”香山美墅业主赵小姐介绍说。
城北某楼盘营销负责人表示，由于入户花园在销售时是送面积的卖点，所以很多买房人看中的不是花园本身的功能，而是赠送的面积。
建筑风格
从民国建筑到ART DECO的流行
人有性格，建筑有风格。性格决定人的命运，而建筑风格则反映了城市的底蕴和格调。中古时代的哥特建筑风格；文艺复兴后期以矫揉奇异手法见长的巴洛克建筑风格以及纤巧繁琐的洛可可建筑风格，都在不同的时期内展示了欧洲城市的兴衰荣辱。而中国古代，由于绝大多数建筑都为土木结构，因此，在经历了千年轮回之后，真正留下来的好作品并不多。我们经常只能从一些考古介绍或学者绘出的草图上，领略到中国古代建筑史上代表性、建筑风格最有特色的作品。
而上世纪二三十年代，作为民国首都的南京汇集了当时中外的一批建筑师，在宁进行大量建筑创作活动，留下了风格各异、中西合璧的民国建筑。从美龄宫、音乐台，到原中央大学大礼堂、颐和路一带的民国别墅，都是极具代表性的民国建筑。时至今日，在复古风的影响下，万江共和新城、城开汤山公馆、颐和公馆、钟山美庐等一批民国建筑风格楼盘陆续出现，也为南京这座古城增色不少。记得某一届房交会上，楼书印成的《万江特刊》、身穿民国服装的报童，拉黄包车的民国车夫，让人颇感历史的沧桑。
更多的住宅则选择了纯西式的建筑风格。近期，即将上市的保利紫晶山选用的“装饰性建筑风格”就是一例。所谓装饰性建筑风格，即“Art Deco”，意为装饰艺术。这种建筑风格强调使被装饰的主体得到合乎其功利要求的美化，它最终的目标是将装饰艺术与居者的日常生活紧密结合。两年前的2008年底上市的金地·名京，当时也曾使用过这种建筑风格。今年以来采用这种建筑风格的楼盘非常多。
除了“Art Deco”，前不久笔者去五矿御江金城和金基汇锦国际的别墅参观时发现，别具一格的凸肚窗也开始被越来越多的别墅项目所重视。这个由欧洲中世纪城堡塔楼转化而来的建筑元素，不但体现了早期的罗马风建筑风格，也成为了别墅业主生活中的一个重要组成部分。此外，在南京楼市近年的发展史中，还有一些较为经典的建筑风格值得一提。如采用英式都铎建筑风格的万科红郡，融入了北欧新镇的欧式主题和英式街风格的朗诗国际街区等。
传奇时尚设计师可可·香奈儿曾有言，时尚转瞬即逝，唯有风格永存。其实，人的着装如此，建筑的风格亦是如此。
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