[摘要] 买房从来就不是个轻松活，沙盘、楼书、 户型图、样板间，这里头有哪些门道？邻居、物业、学区、智能化，如何甄别？一扇门、一部电梯甚至一面墙，里面有何学问？为此，本报联合长三角房地产研究院推出选房秘籍，聚焦买房中最应注重的30个问题，让购房者在汹涌而来的新盘上市潮中轻松发现最适合自己的那一个。
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自然
亲近自然，稀缺就是价值
传统建筑研究泰斗楼庆西教授曾说，中国古代乡村跟自然山水的关系非常密切。这位早年担任梁思成助手的大师列举说，安徽宏村，山西窑洞，贵州的吊角楼等建筑，都体现了居住与自然环境的和谐统一。
其实，“宁可食无肉，不可居无竹”、“智者乐水，仁者乐山”的观念并不是东方人独有的，西方人对于自然与建筑的关系也一样看重。著名美籍华人建筑师，被誉为“现代建筑的最后大师”的贝聿铭，就曾十分推崇的表示，17世纪法国杰出的园林设计大师勒·挪特的作品，是将自然改造成了建筑。不仅如此，贝聿铭还认为，在近年许多作品的设计过程中，最重要的步骤就是——“如何解决建筑物与自然环境之间的协调”，而其次才是“如何将现代与传统相融合”。
建筑大师的颇具前瞻性的观点，在近年的房地产实践中其实已经有所体现。因此，在楼市中常常可以看到，作为卖方的开发企业，对于自然景观与楼盘价值关系的认知及重视程度，已有了大幅的提高。无锡太湖旁的高端别墅半山一号，开发商为了保留小区中的古树，宁愿让树挡住人行通道，每个人都要低头弯腰才能过去。这种对待自然的态度值得敬佩。
2009年楼市尚未回暖之时，位于城中板块中央路的楼盘锦盈大厦曾经传出了一则新闻。该项目在定价时，将靠湖一侧的房源定价为25000-28000元/平方米，而将临中央路一侧不能看见湖景的房源定价为15000元/平方米左右。但即使如此，湖景房还是比临街一侧的房源好卖的多，景观房的价值与吃香程度由此可见一斑。
经过多年的发展，今天的南京景观房市场可以说是阵容庞大。从早期栖霞建设、万科、仁恒打造的单个产品，如宣称“家家能够看见紫金山”的天泓山庄、莫愁湖边的万科金色家园，花神湖旁的仁恒翠竹园，到后来将军路板块的多家别墅，滨江板块的世茂滨江新城]，再到今天的保利·紫晶山、仁恒·江湾城、天正滨江和天正桃园，以及以卧龙湖国际社区、鸿信云深处为代表的别墅等，借势自然资源开发的楼盘日益增多。
据统计，相比普通房源，景观楼盘的潜力更大，的几年内已超过10倍。
储藏空间
陪嫁的十几床被子放哪儿
按照中国的传统，结婚时，娘家一般会准备至少4床、十几床的被子作为女方的陪嫁。不过，这个传统在解决新婚夫妇被子问题的同时，也不可避免地带来了一个新问题，那就是暂时不用的被子放在哪里？
当然，在这个传统风俗已经渐远的今天说这个，并非是想探讨被子的问题，而是希望引起购房者对于储藏空间的重视。一直以来，由于国人的居住条件比较有限，储藏空间的功能一直没有被重视起来。其实，在美国这样的发达国家中，无论是租房还是买房，客户对于储藏空间都相当重视。很多房子是男、女主人各配一个储藏空间做做储衣间，而且，为防止灰尘进入，门下还带百页，内有换气装置。
到了近些年，随着生活水平的提高，住房条件的改善，在物质生活渐渐丰富之后，国人对于储藏空间也越来越重视了。虽然不再需要那么多被子，但越来越多的衣服、鞋，各式各样的家用电器，孩子的玩具，收到的礼品，夏天的凉席、冬天的电热毯……这些暂时用不上但又不能扔掉的东西，都需要一个集中放置的地方。而这个地方，当然只能是具备较强实用功能的储藏空间。
但是，不少开发商在慷慨扩大户型使用面积的同时，惟独对储藏空间的安排却十分吝啬。有的只是在拐角处弄点“边角料”，有的则干脆省略不做。这样的结果就是，无奈的业主最终往往选择牺牲其它房间的面积，来做一个新的储藏室。
值得庆幸的是，随着行业的发展成熟与竞争的日趋激烈，已经有不少开发商对储藏空间的问题重视起来。以东方龙湖湾·御山湖目前在售的113平方米三室二厅一卫户型为例，该房源的储藏空间就设计得十分合理。不但满足了购房者对主卧要带储藏间的潜在需求，而且几乎没有浪费任何面积，同时保持了客厅和餐厅的完整性。此外，同在江宁的万科金域蓝湾168平方米的户型，也有着不错的独立储藏间的设置。近期即将推盘的融侨·世家，在项目的所有户型中都加入了一个只算一半面积的百变空间，作为功能间。这个5、6平方米的百变空间，如果用来做储藏间使用，必将给那些爱好购物的购房者们更多的储存空间。
清华大学建筑学院周燕珉教授开过一门课，题目叫《储藏空间，住宅精细化设计的关键》。未来，我们期待着更多关于储藏空间的设计。
精装修
精装修怎么成了带刺的玫瑰
2010年8月15日，万科董事长王石在北京表示，明年万科将撤出毛坯房市场，加大低碳地产与绿色建筑的投资力度和建设规模，将全面开展住宅精装修。其实，住宅精装修不仅是万科未来实现绿色建筑产业化的三大步骤之一，也是政府近年来积极推广的一项内容。
今年6月1日，国内首部具有强制性条文的成品住房装修技术标准——江苏省《成品住房装修技术标准》，于当日开始实施。紧接着，7月21日，江苏省《成品住房装修技术标准》正式贯彻实施会召开。
作为支持者，南京大学的一位王姓教授表示，由于没有统一的装修时间限制，在买了毛坯房之后，业主往往需要长时间面对邻居的装修。“我拿房装修以后，很长一段时间都不敢搬进去，就是因为害怕楼上、楼下以及左邻右舍的装修。”这位王姓教授表示，自己工作时间紧张，无论是自己装修还是邻居装修，都对生活会造成影响，因此他认为，在品质可以保证的情况下，他希望买精装修房。
其实，大多数购房者不是不想买精装修房，只是对精装修房中的无数“陷阱”顾忌颇多。首当其冲的，当然就是借精装修涨价的陷阱。早在2007年5月，为了抑制当时房价快速上涨的趋势，南京物价局推出了“一房一价”的政策，明确要求普通商品住房进行“一套一价”明码标价。但此后不久，由于精装修费不在物价部门核价范围内，因此不少开发商纷纷借精装修抬价，从而使得南京楼市刮起了一阵精装修风。一家号称2000元/平方米装修标准的楼盘，事后被调查该项目的媒体发现，其装修花费仅为800元/平方米上下。
除了这个被购房者称为“房价赚不够，精装修来凑”的传统招数之外，装修材料虚假报价、在施工中偷面积、在装修材料中偷梁换柱、施工人员滥竽充数等，都是客户买精装修房子时所要担心的内容。
不过，为了能杜绝这些不良现象，一些敢于负责的开发商也在想办法。近期，碧瑶花园就在其精装修房的销售过程中进行了创新。据碧瑶花园销售经理葛飞介绍，该项目将“清单式交付”理念引入实际操作过程中，通过合同清单约定,标准公证交付。“将装修过程透明化，程度地取信于我们的业主。”
双首层
有两个“一楼”的房子
如何尽可能多地扩大使用面积，同时又不增加业主经济上面的负担，一直是令很多住宅设计师头痛的事。不过，今年在南京楼市中出现的几个新楼盘，却以“双首层”的巧妙设计，为业内带来了新的思考，同时也为购房者带来了新的实惠。
所谓双首层，是指别墅组团将整体地坪抬高，组团地坪与周围社区道路形成高差，使得别墅一层半地下的私家庭院与周围道路标高相差很小。经过这样的设计之后，原有的一楼就变为两个：一个是被抬高后的一楼，另一个则是地下层的一楼。可以看到的资料显示，住宅项目运用的，是在2006年深圳的翡翠湾别墅和长堤别墅。
当时，翡翠湾别墅和长堤别墅二期都采用了双首层坡地建筑风格，以后者为例，空间使用率达到创纪录的400%，即每1平方米别墅可获赠1平方米室内空间和2平方米花园面积。正因为如此，据报道，这些别墅基本都被抢光。
如今，在南京的高档住宅特别是别墅项目中，纷纷采用这种双首层的设计，如钟山国际高尔夫、国信自然天城、碧桂园如山湖城、南京的翡翠湾别墅都曾运用过。
在依云溪谷收官房源“独一墅”中，3米层高地下室，被别墅专家设计成了“地下首层”。该地下室的1.5米高度是在地面之上，辅以南北双向下沉式庭院设计。虽然该地下室计算容积率并计入产权面积，但近100-130平方米的面积全部赠送并不计入销售面积。业主可以将其延展成为健身会馆、酒吧、家庭影视厅或管家生活居住区。
至于保利·紫晶山，则利用其地势与周边道路天然存在的6-8米高低落差，打造了南京天然“台地别墅”，从而让业主能够享受“双首层”的奇妙生活。以北面“高台地”为地面建造一层，下挖的地下室地面就会与南侧的“低台地”平齐，从南边入户，“地下室”就成为首层，与庭院相连，两个“首层”就诞生了。
学区
不买，搞一套“陪读房”
国人对于孟母择邻的故事大多都不陌生，三字经中的那句经典的“昔孟母，择邻处”，已经感染了一代又一代关心孩子教育问题的父母。从墓地到闹市再到学校旁，孟子终于在环境的影响下开始走上正途。后来才知道，西方也有同样的案例。彩色照相机的制造者李普曼，年少时因在皇宫生活而“荒于嬉”，父母为了改变他，于是把小李普曼送到一所以严谨的学风而著称的学校，结果李普曼果真开始迷途知返。
由此可见，无论是东方还是西方，社会环境对小孩的成长都有着巨大而深刻的影响。也正是因为如此，在今天的南京，为了孩子上好学校而买房的家长也是多如过江之鲫。“自己事业也比较稳定了，要为孩子的发展着想了，买房肯定要先考虑这个因素。”今年30岁出头，准备近期换房的魏女士表示，自己和丈夫都有着稳定的工作，有车也不怕路远，但最担心的就是孩子上学不方便。
之所以担心，是因为南京教育资源的紧缺。多年研究的南京泰丰房产，在今年年初出具的一份分析中指出：就南京的数量来说，可上市的房源数量仅300套左右，优质房源就更少了，而南京学前孩子约5万上下，还不包括外地需求，这与市场需求相比，就更为稀缺了。“炙手可热，一房难求的现象，正是上述分析的具体体现。”泰丰房产总经理王明军这样表示。
其实，就南京的学区分布来说，传统重点名校如琅琊路小学、拉萨路小学、力学小学、北京东路小学、南师附小等，多分布在南京主城区内，附带这些学校的一般来说价格都比较高。据泰丰房产今年8月的统计显示，目前琅小2.8-3.1万元/平方米；力小2.4-2.6万元/平方米，拉小2.0-2.3万元/平方米，芳草园小学2.2-2.4万元/平方米等。而这些房子，几乎都是清一色的二手房。
至于一些拥有不错学区的新房，则主要是靠一些重点学校的分校。这其中较为有名的有：引入琅琊路小学分校的明发滨江新城引入拉萨路小学分校的乾和福邸，配备北京东路小学阳光分校的阳光聚宝山庄，引入南师附小分校的同仁康桥水岸，以及将配备力学小学分校的金地自在城。
业内专家建议，如果未来可能考虑要孩子，那未雨绸缪，尽可能早地考虑孩子的上学问题，而不是临时抱佛脚。等到每年新生入学前，都会出现一个销售旺季。那时再去找购置，显然会付出较高的代价。不过，需要注意的是，目前许多在售楼盘尽管性价比较高且环绕名校周边，但由于学区暂未划定，因此购买前必须更加谨慎。
“为了能让孩子上到好学校，有些家长买房愿望甚至比刚需客户更加强烈。”做了多年中介的罗小姐建议，作为家长而言，即使买不到，也应该有一套“陪读房”。“很多择校的家长会在孩子学校附近买套小户型。孩子上学方便的同时，大人照顾孩子也方便。另外，在学校旁边租套房子也是一个不错的选择。”
电梯
三梯两户成为豪宅新卖点
“一切平安，先生们，一切平安。”150多年前，在纽约水晶宫举行的1854年世界博览会上，一位勇敢的男子乘坐一台载有木箱、大桶及其它货物的“安全升降梯”升到4层楼的高处，俯视参观者数秒钟后，又平安降到地面，而不是像当时其他类似机器那样剧烈地撞到地上。这就是电梯的初次公开亮相，而这位男子，就是奥的斯。到1889年，升降机开始采用电力驱动，于是名副其实的电梯出现了。
150年过去了，速度更快、配置更多的电梯，正在成为人们现在的需求。从早期的一梯多户到后来的两梯三户，在到今天的两梯两户、一梯一户，甚至是三梯两户，人们对于电梯的需求标准变得越来越高。仅以南京2009-2010年中采用一梯一户设计的楼盘为例，就有世茂外滩新城润开华府、雅居乐花园、金马郦城、金地名京、苏宁睿城和保利香槟等十余家楼盘。
除了一梯一户，这两年中，采用三梯两户的楼盘也开始出现，且都是清一色的豪宅产品。先是2009年下半年，世茂外滩新城在实现“家家面江、户户有景”的同时，首先推出了三梯两户的设计；进入2010年，备受瞩目的天正滨江也对外透露，部分户型将特设保姆电梯，达到三梯两户的标准；而近期已经上市的雅居乐花园收官之作天岳及即将上市的保利紫晶山，也突出了三梯两户的卖点。
“人们的观念和居住的理念正在变化，因此，楼盘的电梯设计也经历着变革。”南京福舍投资顾问有限公司总经理史东认为，几年前，人们也许认为多层是不需要电梯的；而现在，无论是河西的碧瑶花园、融侨中央花园玫瑰纪，大城东板块的紫金东郡、中豪仙龙湾，亦或是板桥的金地自在城，都设计了电梯。史东结合自己的感受说：“没有电梯，夏天拎个西瓜上楼都会受不了。”
但是，凡事总是利弊共存。也有专家认为，电梯多了，虽然业主的生活更方便了，但是会加大公摊面积。不过，对于豪宅业主来说，面积就是用来浪费的。
同层排水
别让邻居投诉自家水管的声音
近年来，水管异味、水管噪音、水管泄漏已经成为很多业主的心烦事。虽说远亲不如近邻，但一旦发生邻居生活用水排水管损坏导致自己漏水时，邻里关系就往往会受到影响。
在南京城东一个小区的论坛上，就有这样一篇《隔壁邻居投诉我家水管的声音，我该怎么办？》的帖子。
发帖人称，自己在重新整修排水管和邻里关系之间难于抉择。“隔壁邻居投诉我家水管的声音。可是现在2米4高的瓷砖都贴好了，邻居说他负责刨开，加隔音板后再贴瓷砖，不过我怀疑这种做法。而且，毕竟刨开再贴，肯定会影响瓷砖的美观。但是，邻居要相处好多年的，我也不想影响邻居关系。”
在日常生活中，相信很多人都遇到过上述有关房屋中排水管的问题，但随着新一代的科技楼盘的问世，这个问题已经开始得到解决。
“锋尚的排水系统很先进，是同层排水。过去我们卫生间老出现异味，就是排水管出来的，另外，排水管时常发出的噪声也很讨厌。但国际公寓的房子就是没有这个问题。”早在3年前，锋尚集团董事长张在东就曾这样充满信心地对媒体和购房者表示。
同层排水系统有这么神奇吗？
曾在南京多个项目做过排水系统的工程经理庞俊解释说：“同层排水系统是让排水横管直接与本层的立管相连，消除了卫生间排水管穿越地板的渗漏隐患，降低和消除了邻里排水噪音对生活的干扰和影响。”
同时，庞俊也强调，由于是先进的技术，从德国一些国家进口，因此同层排水系统的价格一般都较高。“而且必须是精装修楼盘才可以做，毛坯房做了会在装修时被破坏。”
在南京，采用同层排水系统的楼盘正变得越来越多。万科红郡承诺，同层排水系统率先使用，让排水噪音隔绝在一墙之外；城开御园宣称，同层排水系统确保居家宁静安全；朗诗绿色街区的推广语为：利用同层排水系统和隔音降噪系统等创造宁静的睡眠环境……庞俊认为采用同层排水系统，也是与物权法所匹配的。“房屋产权明晰，卫生间排水管路系统布置在业主家中，管道检修可在本户内进行，不干扰下层住户。”
泳池
南京的小区泳池在哪儿
高温酷暑，游泳成了人们热衷的运动。相比一些公共泳池人满为患的“下饺子”状况，小区泳池无疑是戏水消暑的较佳选择。
近年来伴随南京楼市的快速发展，很多新建楼盘都配建了小区泳池，特别是一些规划相对完善的大盘及高档住宅。河西的云锦美地、苏宁千秋情缘，城东的天泓山庄、万达紫金明珠，江宁的市政天元城等等已交付入住的小区均成为避暑的清凉楼盘，而在售的很多楼盘同样以此为价值点之一进行宣传。上周末再掀热销风潮的仁恒G53公寓样板景观区的碧水美景交相辉映、雅居乐]花园的收官“天岳”组团样板示范区的室外泳池元素、森湖溪谷的室内外联体恒温标准泳池等都各具特色，而万科金域蓝、荣盛龙湖半岛]等等众多项目的小区泳池都已在建或建成，非必备项的小区泳池配套作为额外利好使楼盘附加值倍增。
“很方便，小朋友都很喜欢”，在河西一个小区泳池内，业主张先生正坐在岸边的凳子上看着自己的孩子游泳。泳池的规模不大，形状设计类似葫芦状，由两个大小不等的圆形泳池组成，小泳池为儿童戏水池，水深约30厘米，大泳池的深水区约1.5米，浅水区约1米……“毕竟不是盈利性质的，收费还是比较合理，按总次数不同收取。总体来说比较满意，只是比较担心游泳池的卫生状况和救生队伍专业程度，这方面还不是很规范。”张先生表示。据了解，泳池维护保养基本靠“自觉”、救生员的数量及资质欠缺等是目前南京小区泳池存在的主要问题。
从规模和软硬件设施来说，目前南京小区的泳池水域面积通常在250-750平方米左右，而据相关调查，由南京颢体体育公司与栖霞]建设联营的云锦美地会所内的750多平方米的露天游泳池堪称目前南京的小区游泳池，而天正滨江规划中的泳池面积将达到800平方米左右。另外仙林天泓山庄的室内外双泳池、城南金地·自在城的超五星级会馆配有室内外净水双泳池、河西高端住宅仁恒国际公寓6000平方米会所内的恒温游泳池等等都是设施完备的小区泳池，值得一去。
车位
最贵的一个车位多少钱？60万！
国家统计局南京调查队的资料显示，截至2009年年底，南京城镇住户每百户中拥有的家用汽车(即私家车)为13.5辆，平均每7.4户就有一辆私家轿车，且还在不断上升。
私家车数量的攀升使得小区的车位价值水涨船高。“我是2006年买的房，当时这里车位大概15万/个”。住在河西云锦美地小区的业主赵先生介绍道，“上个月才问的物业，虽然没有房子快，但也已经要价25万了。幸亏买得早，现在每个月地下车位的租金都能达到500元了。”
这只是全市车位价格普涨的一个缩影。在近日城东中冶·钟鼎山庄的新推车位中，住宅车位达到18万/个仍引起哄抢；雅居乐花园8月6日刚领取4号地下车库576个车位的销售许可证，每个大概在18-28万间；莫愁湖畔的万科金色家园03年左右初始的车位价格约8-10万/个，如今的二手车位涨幅预计高达344.4%；而据相关调查，在城中的长江路九号、金鼎湾国际等小区，最贵的车位已经售价60万左右，令南京其它小区望其项背……从区域来说，目前桥北众多项目的车位仍以租赁为主，城中由于新房供应限制车位价格趋稳，而奥体板块则伴随其快速发展的楼市车位价值上涨最为明显。
按照2003年实施的《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》，100平方米左右的户型，老城区内平均5户要有3个车位，新城和郊县则要达到平均5户4个车位。从近年新建小区来看，开发商对车位建设越来越重视。据房天下7月份对全市127家楼盘的车位情况调查显示，车位配比在1:0.8(住房总套数/车位总数)以上的楼盘达到了65%，而达到1:1的项目多达44家，其中科技住宅城开御园的车位配比更是达到了1:1.3，在同类的新房中处于领先地位。
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