[摘要] 买房从来就不是个轻松活，沙盘、楼书、 户型图、样板间，这里头有哪些门道？邻居、物业、学区、智能化，如何甄别？一扇门、一部电梯甚至一面墙，里面有何学问？为此，本报联合长三角房地产研究院推出选房秘籍，聚焦买房中最应注重的30个问题，让购房者在汹涌而来的新盘上市潮中轻松发现最适合自己的那一个。
景观
不是树种越贵就越好看
游泳池、亭台楼阁、小桥流水汇聚，庭院灯、台阶灯、泛光灯、地面灯点缀，现代雕塑、网球场、高尔夫球场隐现……这是都市人的小区，和迅笔下那个“油蛉在这里低唱， 蟋蟀们在这里弹琴。翻开断砖来，有时会遇见蜈蚣……”的百草园隔着千山万水，百草园有童年的蟋蟀、覆盆子，有家人娓娓讲述的动人传说，让人一辈子都忘不了；而如今都市的小区有地中海风情、西班牙风格、法国王室的优雅，进入其中犹如爱丽丝梦游仙境。
现在很多高档楼盘都会邀请大牌的公司来做景观设计，金棕榈、贝尔高林、泛亚易道等在南京颇有市场，但是一家景观公司的总经理顾永平透露，“国际大牌的设计公司一般情况下只做概念性的方案，再由国内的公司做细化、出施工的施工图，否则费用太高。 景观的效果好不好，90%以上的效果出在植物搭配上，再名贵的树种搭配不好也做不出好景观。”
顾永平介绍说，很多开发商在宣传中会强调植物的品种，动不动就宣称自己的小区有几百年的古树名木，其实光以树种来判断景观是否高档是一个误区。看上去不美的景观主要是施工和设计的问题，单纯就植物的品种而言，不存在低档或者高档的说法，并不是树种越名贵就越好看，这跟穿衣服是一样的道理。“比如竹子再普通不过了，钟山美庐这么高档的别墅区主要就是用它，效果一样出色。”顾永平举例说。
城市建筑设计院的建筑师陶丹丹女士则指出， 景观的价值并不仅仅是审美，它应该具有实用性，为业主的交流沟通、娱乐休闲提供方便。“很多楼盘的景观美则美矣，但是只能远观不能亵玩，绿地边上都竖着"请勿践踏"，与提倡的"从观赏到参与"原则相悖。”
开发商做景观要花多少钱呢？“一般而言，开发商在景观的投入上在50元—200元/平方不等，这和目前动辄就过万的房价相比，只是"毛毛雨"。”顾永平介绍说，“而且很多国内的小景观公司都是做施工送方案的。”
顾永平指出，很多开发商会宣传自己绿化所用的树种有多好、材料有多贵，其实苗木的价格变化很大，大家都用某一种树种时，这一树种的价格就会高一些，总体而言只能说树的规格越大，价格就高。好的楼盘都是用大规格的树，一交付就能绿树成荫。
门的学问
你家的门是否防火防盗？
在居所中，门是至关重要的，因此我们对门的要求特别苛刻，除了美观大方还要防火防盗。不过近年来，业主和开发商为了“一扇门”而对簿公堂的事件层出不穷。业主所求不过是一扇真正的防盗门，奈何入户门、钢制门等“李鬼”屡屡冒名顶替。
先来看看什么是防盗门？根据国家质检总局实时标准规定：防盗安全门是在一定时间内可以抵抗一定条件下非正常开启，带有专用锁和防盗装置的门，防盗安全级别从高到低划分为“甲”、“乙”、“丙”、“丁”四级，正规厂家生产的防盗门，在门的左上角都会有一个宋体凹印的“安全级别印记”，若门上没有这个印记，就不是真正的防盗门。而那些进户门、钢质门等非防盗安全门虽然样式新颖别致，有的与防盗门外形相似，但其制作执行的却是企业标准，与国家标准所规定的质量要求相差甚远。
这样看来，防盗门与其他门的区别其实非常明显，那为什么业主和开发商在门上面会产生这么多纠纷呢？南京城市建筑设计院的设计师蒋君标介绍说，在建筑设计中，入户门的防盗等级是不做强制的规定，开发商往往在这个参数上选用比较便宜的门。但是在设计中，对入户门的防火性能是有规范规定的，一般多层房子不做规定，高层的房子基本规定要达到乙级防火门或者甲级防火门的标准。“防火和防盗是两个不同的参数，不能等同。普通的防盗门如果要防火，得同时满足两个条件，对门里面的填充物和钢板厚度都有要求，一般都是需要厂家定做的，防火性能也必须被贴在门上。”蒋君标说，“在选购房子的时候，要看购房合同中对于门的具体约定，要求开发商明确交付的防火防盗门是属于哪个等级的，仔细了解门的性能参数。”
资深验房师郭先生指出，业主在验房时辨别防火防盗门的真假其实并不难，合格的防盗安全门门框的钢板厚度应在2mm以上，门体厚度一般在20mm以上，并可通过拆下猫眼、门铃盒或锁把手等方式检查门体内部结构看看是否能防火。同时检查锁具是否采用了经公安部门检测合格的防盗专用锁，在锁具安装处是否有加强钢板进行保护，看看门框有无“膨胀密封条”。此外，还可以掂掂门的分量，正规防火防盗门一般要比普通钢质门重，敲打起来也无空洞的声音。
会所
恒温泳池、影院、红酒餐厅，还有……微笑
几十年前，天才的建筑大师勒·柯布西耶在他所幻想的城市规划中无限向往：“分配给每个居民住宅和附属建筑面积应为100平方米，孩子们每天都可以运动、消遣，而且是在家门口。”如今，勒·柯布西耶曾经幻想的“家门口的运动消遣场所”已经发展成楼盘的配套，遍地开花。“会所+地产”的模式已经被越来越多的开发商采用，南京很多楼盘都有会所，比如金地自在城、栖园、加州城等楼盘都有配建。
会所的作用并不仅仅是给业主提供一个休闲的场所，它更是一个环境温馨幽雅、服务周到热情，每个角落每个细节都充满人情味的地方，是业主延伸的“家”。据说，中关村“村长”段永基从来不去星级酒店谈事，而是会选择在会所俱乐部，因为他觉得这里的人会给他私密而亲切如家人一般的照顾，与表面上热情但与你始终保持距离的酒店大不同。
只有软件和硬件的完美结合，才能成就会所，由辉盛阁管理的仁恒国际公寓会所最吸引人的地方也是其细致、热情的服务。仁恒国际公寓的豪华会所有将近6000平方米的面积，是南京家以会员制形式对外经营的私人俱乐部。会所就在楼里面，不仅有恒温泳池，还有羽毛球馆、儿童游乐室、网球馆、斯诺克、壁球馆、高保真影院、健身房、桑拿房以及阅览室，还会不定期地推出各种形式的PARTY。会所最关注的是服务和人性化的细节，比如打招呼、微笑等服务细节都会给会员不一样的感受，“和客人打招呼是服务人员最基本的素质，我们希望这样的招呼是发自内心的。”仁恒行政副总经理安俊峰介绍说。员工的服务热情、服务文化，是仁恒国际公寓会所的优势，会所里包括打扫卫生的阿姨在见到客人时都会面带微笑打招呼说“Good afternoon”、“Good evening”等，感觉非常舒适。怪不得很多外籍会员都会写信来表扬，孩子们把这里当作自己的家，流连忘返。
位于方山脚下的加州城也有不错的会所，而且是双会所，一期5800㎡休闲会所已经正式对业主开放，会所配置有透天恒温室内泳池、下沉式标准羽毛球馆、健身房、养心书吧等。广泽会红酒餐厅也已经正式对外开放，和好友或者客户在会所品品红酒，看看山景，谁说生活不是一种享受！
花园
郭德纲的花园产权不是他的
下午的四点云淡风清，天很蓝，李婷和往常一样坐在自家的花园里喝下午茶，甜点入口即化，必须就着咖啡一小口一小口地慢慢品尝，院子里的一丛玫瑰开得正烈，香味婉转萦绕。此时的李婷悠闲自在，她或许还不知道，北京的郭德纲在“自家花园”里搭亭子的事已经闹得沸沸 。
买别墅送花园、买一楼的花园洋房送庭院是南京楼盘通行的做法。冲着这个花园，很多购房者宁愿花费比其他房产高得多的价格。不可否认你的房子带不带花园是一种高贵身份的鉴别，更是象征着一种品质至上的生活态度。
笔者的调查显示，南京目前在售的别墅项目以及一楼的花园洋房项目无一例外都赠送少则30平方，多则上百平方的花园，没有花园那还叫别墅吗？还是洋房吗？不过，多数开发商都表示，花园属于无偿赠送，即没有产权也没有在购房合同中有条款对此作任何的约定，交房的时候是多大就是多大。
没有产权意味着什么呢？“只要业主土地证中没有体现出花园的面积，就表示该面积是属于小区公用面积。”江苏苏源律师事务所王炜律师说。不过，即使没有产权，业主对花园的使用权却是相对比较有保障，一般开发商都会在补充协议中约定业主对于赠送面积的使用权。“但是，业主虽然享有花园的使用权，但是无权在赠送面积上搭建任何建筑，这样就属于违章建筑了，郭德纲的问题就出在这里。”江苏君远律师事务所律师姜志民指出。
诸多网友又提出，既然赠送属于公共绿地，那是不是应该开放供全体业主使用呢？不过，在实际操作过程中，这个问题基本不存在，每家都有自己的花园，谁都不会舍近求远去动别人的奶酪，“即使是多种业态并存的小区，别墅区、洋房区、公寓区都会按照区域划分，有自己的领域，花园也有围栏和门禁，其他业主不大可能闯进来。”
所以，虽然你的花园不是你的，但是你只要不扩大花园面积、侵占人行道，不危害到小区的光缆、水管、安全等配建系统，不额外抢占其他业主的空间，这个名义上是公共绿地的花园其实你可以随便用。郭德纲为什么会惹上麻烦？，他在花园里搭了违建；第二，他太有名了。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
